- Algemeen
- Hoe kan je een woning vinden in Spanje?
- Wettelijke bepalingen
- Duurtijd
- Waarborg
- De huur
- De onkosten
- De Inventaris
- Herstellingen aan de woning
- De verkoop tijdens de looptijd van het huurcontract
- Verder verhuren
- Belastingen
- Contract verbreken
- Energie Prestatie Certificaat (EPC)
- Verhuren zonder contract (in ’t zwart dus)
- Luxe verhuur
- Uitzettingen
- Vakantieverhuur
De huurwetgeving is in Spanje veranderd vanaf 6 maart 2019, alle wijzigingen zijn vetgedrukt.
1.Algemeen
Als je permanent in Spanje wil komen wonen, dan kan je volgens mij best even huren. Men kan op een gemakkelijke manier verschillende streken leren kennen en de gebruiken in een streek ontdekken.
Hierna vind u enkele adviezen en de wettelijke verplichtingen. Zij zijn opgenomen in de Wetgeving op de verhuring “Ley de Arrendamientos Urbanos” van 1994, welke betrekking heeft op huurcontracten afgesloten na 1 januari 1995. Contracten van voor die datum vallen onder andere regels.
Bedenk dat een contract steeds bindend is, behalve in die gevallen waarin de contractuele bepalingen in strijd zijn met de wettelijke bepalingen. Die punten worden automatisch geschrapt uit het huurcontract.
2. Hoe kan je een woning vinden in Spanje?
Makelaar: Zij kunnen handig zijn als je haast hebt. Zij rekenen uiteraard een commissie aan voor hun werk, soms tot 15 % van het maandbedrag.
Als je geen makelaar wil inschakelen kan je:
- Rondkijken in de buurt waar je wenst te wonen. Veel woningen dragen een bordje “se alquila”. Neem dan contact op. In grote gebouwen neem je contact op met de conciërge.
- Kijk in de grote winkels naar de prikborden of op lantaarnpalen.
- Ga binnen in de lokale bars, de eigenaars weten dikwijls wie een woning verhuurd.
- Mond aan mond, vertel je vrienden, bekenden, collega’s enz. dat je een woning zoekt. De meeste woningen worden niet geadverteerd omdat de eigenaren liefst aan bekenden verhuren en in Spanje telt “een vriend van een vriend is mijn vriend”.
De volledige Spaanse huurwetgeving kan men vinden op de volgende site: “Ley de arrendamientos urbanos“
3. Wettelijke bepalingen
De volgende gegevens moeten vermeld zijn in een huurcontract:
- Adresgegevens van huurder en verhuurder
- Beschrijving van de woning
- Duurtijd van het contract
- Het bedrag aan huur
Andere betalingen waar de huurder verantwoordelijk voor is (water, huisvuil, enz), dit enkel als het uitdrukkelijk vermeld is in het contract.
Een huurcontract kan voor een notaris gelegaliseerd en geregistreerd worden bij het Spaans eigendomsregister (Registro de Propriedad”.
De nieuwe wetgeving plaatst de contracten die geregistreerd zijn en de contracten die niet geregistreerd zijn als gelijkwaardig. Met andere woorden, indien iemand een eigendom koopt dat verhuurd is dan moet de nieuwe eigenaar de rechten van de huurder erkennen.
4. Duurtijd
Beide partijen komen een periode overeen voor de huurperiode. U kan een woning huren voor korte of lange termijn. Dit verschil is zeer belangrijk, de Spaanse wetgeving geeft veel minder bescherming aan kort lopende contracten.
A. Korte termijn verhuur
Een korte termijn contract vereist dat de huurder de woning verlaat wanneer de duurtijd verstreken is. Dit wordt meestal gebruikt voor vakantieverhuur. De korte duur moet vermeld zijn in het contract en kan niet langer duren dan 1 jaar.
OPGELET: Veel verhuurders proberen op lange termijn te verhuren maar met telkens een contract van 11 maanden of 11 maanden en 30 dagen. De huurder krijgt dan terug een nieuw contract. Volgens recente gerechtelijke uitspraken valt de huurder terug op de bescherming van een lange termijn huur na het eerste volle jaar.
B. Lange termijn verhuur
De minimum duurtijd van een huurcontract is verlengd van drie naar vijf jaar of zelfs zeven jaar indien de verhuurder een bedrijf is. Om de huurder een grotere stabiliteit te geven is de periode van een stilzwijgende hernieuwing van het contract verlengd van een naar drie jaar. Na de verplichte hernieuwing van het contract moeten verhuurders nu vier maanden opzeg geven, huurders moeten twee maanden opzeggen. Vroeger moesten verhuurders twee maanden opzeg geven en huurders een maand.
5. Waarborg
Bij de ondertekening van het contract moeten de huurders een waarborg (fianza) betalen gelijk aan 1 maand huur als waarborg dat de eigendom in een goede staat wordt achter gelaten.
De waarborg moet terug betaald worden op het einde van het contract als de woning in goede staat is achter gelaten.
Bij de verlenging van het contract na 3 jaar mag de huurwaarborg verhoogd worden tot de nieuwe huur.
OPGELET: Sommige autonome regio’s leggen de verplichting op deze huurwaarborg te stortten op een Spaanse bank tot het einde van het contract.
Sommige verhuurders vragen een grotere waarborg. Dit is absoluut verboden.
Meer uitleg kan je nog vinden op Teruggave huurwaarborg.
6. De huur
De huur wordt overeen gekomen tussen 2 partijen. Onder geen enkele voorwaarde mag de verhuurder 1 maand huur vragen als voorschot. Betalingen worden gedaan zoals overeen gekomen is in het contract (in de hand, per bankoverschrijving, enz).
De huurder dient een ontvangstbewijs te krijgen bij de betaling in de hand.
De huur opslag is beperkt tot de index. Oudere contracten lieten toe dat de huur jaarlijks verhoogd werd. Met het nieuwe decreet is de jaarlijkse verhoging beperkt tot de index.
Verder komt er een nieuwe huurindex. De nieuwe wetgeving introduceert een nieuw mechanisme om een index voor de huurprijzen op te maken. Deze index zal gebruikt worden om wijzigingen aan de huurmarkt op te volgen en zo zal men kunnen bepalen of de gevraagde huurprijs voldoet aan de realititeit van de markt. Met deze index kan men de gemiddelde prijs in elk deel van Spanje leveren en deze prijzen worden jaarlijks aangepast. De regering geeft zichzelf acht maanden de tijd om de eerste cijfers te leveren.
7. De onkosten
De onkosten voortkomend uit het dagelijks gebruik van de woning (communiteits onkosten of de eigendomsbelasting) moeten worden betaald door de verhuurder. De verhuurder kan vragen dat de huurder deze kosten betaald maar dan moet het uitdrukkelijk vermeld staan in het contract.
De huurders betalen de kosten van gas, elektriciteit, telefoon tenzij anders is overeengekomen.
Een limiet op de kosten. In aanvulling op de een maand huurwaarborg mogen verhuurders een bijkomende waarborg vragen van twee maanden.
8. De Inventaris
De huurders mag gevraagd worden een inventarislijst te ondertekenen en de staat waarin de inboedel verkeert. Het is belangrijk na te gaan of deze lijst in orde is, anders kan men zijn waarborg verliezen.
9. Herstellingen aan de woning
De verhuurder moet alle noodzakelijke herstellingen doen teneinde de woning bewoonbaar en in goede staat te houden. Hij is niet verantwoordelijk voor schade die de huurder gemaakt heeft.
De huurder is verantwoordelijk voor het klein onderhoud.
Dringende herstellingen mogen gedaan worden door de huurder na de verhuurder in kennis gesteld te hebben en de kosten voor deze dringende herstellingen dienen onmiddellijk terug betaald te worden door de verhuurder.
De verhuurder moet de huurder 3 maanden vooraf in kennis stellen als hij werken aan de woning wil uitvoeren. De huurder mag het contract vroegtijdig beëindigen 1 maand voor de werken. Als de huurder blijft dient hij een verlaagde huur te krijgen. Hier zijn geen vaste tarieven voor, een consultatie bij een advocaat is aan te raden.
10. De verkoop tijdens de looptijd van het huurcontract
Als de eigenaar de verhuurde woning wenst te verkopen tijdens de verhuurperiode, dan heeft de huurder het recht op voorkoop (derecho de tanteo), dit betekent dat hij als eerste kan kopen.
De verhuurder moet eerst het eigendom aanbieden aan de huurder welke 30 dagen om te antwoordden.
Als de verhuurder dit niet doet, of de eigendom wordt verkocht voor een lagere prijs dan het aanbod gemaakt aan de huurder, dan kan de huurder de verkoop laten vernietigen. De huurder kan dan alsnog de woning aankopen voor de prijs in het geannuleerde verkoopdocument.
Het voorkooprecht kan vervallen als het een woning betreft in een flatgebouw en het ganse flatgebouw wordt verkocht.
Als men een verhuurde woning koopt, dan neemt men alle rechten en plichten over van de vorige eigenaar.
11. Verder verhuren
De huurder moet de verhuurder schriftelijk in kennis stellen dat er een deel van de woning verder wordt verhuurd. Het geeft de onderhuurder geen rechten wat betreft de duurtijd van het contract.
De aangerekende huur mag niet meer bedragen dan de totale huur.
In geval de eigendom verhuurd is aan een bedrijf kan dit bedrijf onder verhuren tegen de wil in van de eigenaar. De eigenaar kan de huur verhogen met 10 % als er een deel van de eigendom verder verhuurd is en met 20 % indien de ganse eigendom verder verhuurd is.
Bedenk wel dat als men verder verhuurd de derde partij alle rechten en plichten overneemt.
De eigenaar kan verder verhuren enkel verbieden als dit in het huurcontract staat.
12. Belastingen
De verhuurder is verantwoordelijk voor de betaling van deze belasting van 25 %. Deze 25 % is een vast bedrag voor een niet in Spanje wonende verhuurder.
De verhuurder kan de onkosten voor onderhoud aftrekken van de belasting.
Uit ervaring weten we dat de meeste in het buitenland wonende verhuurders deze belasting niet betalen. Dit is een gevaarlijke handelswijze, vooral als er lange termijn huurders de woning huren.
Indien deze belasting gedurende 4 jaren niet betaald is, gaat de overheid er automatisch van uit de intentie bestaat het vijfde jaar ook niet te betalen.
De belasting wordt dan verhoogd tot de 25 % + 300 % boetes. Als de termijn overschreden is nadat men de boete gekregen heeft, dan wordt de woning openbaar verkocht ten bate van de staat.
Opgelet: Voor eigenaars in de Autonome Regio Valencia zijn er grote veranderingen op komst. De overheid probeert de dalende belastinginkomsten goed te maken door een verhoogde jacht op belastingontduikers.
Alle toeristische bedrijven hebben nu een schrijven ontvangen van het ministerie met de nieuwe richtlijnen.
Iedereen die 5 of meer woningen verhuurd moet aan allerhande regels voldoen. Er moet een speciale vergunning zijn, men moet zich inschrijven in een speciaal register en men moet voldoen aan alle regels voor een bedrijf.
Worden als toeristische woning beschouwd woningen die tegen een prijs, één of meerdere malen per jaar ter beschikking worden gesteld aan personen welke er hun hoofd verblijfplaats niet hebben.
Voor de meerderheid van de eigenaars die verhuren is het voorgaande niet zo belangrijk, wie heeft er nu 5 woningen?
Ook eigenaars met 1 woning zullen nu aangifte moeten gaan doen. Elke woning moet ingeschreven worden in een register voorafgaand aan de verhuur. De ligging moet vermeld worden, het aantal kamers enz. Alle woningen zullen bezocht worden door controleurs.
Er zal een bijkomende controle komen op het internet om actief op zoek te gaan naar zwart verhuurders.
Een bijkomend probleem is de boete die voorzien is op € 90.000. Nu is het wel zo dat er voorlopig maar 20 controleurs in dienst zijn.
Het ministerie spoort iedereen aan om aangifte te doen indien men weet heeft van onregelmatigheden. Bedenk dus dat van de aangegeven belastontduiking er 90 % aangegeven wordt door bekenden.
13. Contract verbreken
De eigenaar kan het contract verbreken als:
- De woning verder wordt verhuurd aan een derde partij
- Als de huur niet wordt betaald (wel eerst naar de rechtbank)
- Moedwillig schade is toegebracht aan de woning
- Herstellingen worden aangebracht aan de woning zonder toelating
- Serieuze hinder is veroorzaakt aan de buren
- De eigenaar de woning nodig heeft voor eigen gebruik of voor gebruik voor familie in de eerste graad. De opzeg is dan twee maanden.
De huurder kan het contract verbreken als:
- De verhuurder geen onderhoud of herstellingen uitvoert
- De verhuurder het normale gebruik van de woning verhinderd
- Een gevolg van de nieuwe huurwet is dat er een voordeel voor de huurder is bijgekomen, de huurder moet slechts een maand op voorhand de huur opzeggen.
14. Energie Prestatie Certificaat (EPC)
Sinds dit jaar is een Energie Prestatie Certificaat vereist voor de verhuring van een woning die op de lange termijn zal verhuurd worden. Meer uitleg kan je vinden op EPC.
15. Verhuren zonder contract (in ’t zwart dus)
Spanje heeft de grootste zwarte economie van Europa en de grootste oorzaak ligt in de zwarte verhuur van woningen en vakantiewoningen.
Onofficiële cijfers geven aan dat 70% van alle verhuur in Spanje in het zwart is en de regering wil nu eindelijk werk maken van het opsporen van deze verhuurders.
Nu is het zo dat er naast de nadelen (belastingen betalen) ook voordelen worden misgelopen bij niet aangifte van de huurgelden.
Zo kan men nu een verzekering afsluiten die de verhuurder een bescherming biedt tegen wanbetaling. Deze verzekering kan zowel privé als met tussenkomst van de overheid afgesloten worden. Het is wel noodzakelijk dat de verhuur is aangegeven.
Veel verhuurders verhuren ook zonder contract omdat zij denken om dan geen belasting te moeten betalen. Aan deze werkwijze zijn tal van nadelen aan verbonden en niet alleen voor de huurder die geen bescherming geniet.
Ook de verhuurder moet met tal van nadelen rekening houden:
- bij brand of waterschade kunnen moeilijkheden ontstaan met de verzekering want officieel is de woning niet bewoond.
- start men een uitzettingsprocedure voor de rechtbank dan heeft men een probleem, men kan gewoon niets bewijzen van de mondelinge overeenkomst zoals de duurtijd van de verhuur of het maandelijks huurbedrag.
16. Luxe woningen
Een andere wijziging aan de huurwet is dat zij niet langer van toepassing op grote en luxe woningen. Als de beide partijen akkoord gaan om de huurwet niet te volgen dan kan dat in het geval de woning groter is dan 300 vierkante meter of een huurwaarde heeft van 5,5 maal het minimumsalaris (4.722 euro per maand).
17. Uitzettingen
Alle uitzettingen moeten nu eerst langs de sociale dienst gaan om te kunnen bepalen of de huurder in een kwetsbare situatie zit. Als dit zo is dan wordt de uitzetting een maand uitgesteld, is de verhuurder een bedrijf dan wordt de uitzetting drie maanden uitgesteld. In deze periode kan de huurder een nieuwe woning zoeken. De rechter moet vanaf nu de juiste datum en uur van de uitzetting communiceren.
18. Vakantieverhuur
De nieuwe wetgeving zegt dat de eigenaars van een appartement in een appartementsgebouw samen mogen beslissen of er appartementen voor vakantieverhuur mogen verhuurd worden. Deze maatregel komt er door publieke druk van de bevolking waar er meer en meer weerstand komt tegen de praktijken van onlinediensten zoals Airbnb die de huurprijs enkel naar boven opdrijven.