De nieuwe Spaanse wetgeving op hypotheken

  1. Algemeen
  2. Langere wachtperiode vóór inbeslagname
  3. Meer hypotheekkosten moeten betaald worden door de banken
  4. Kredietverstrekkers kunnen kredietnemers niet langer dwingen om andere producten te kopen
  5. Bodemclausules mogen niet meer toegepast worden
  6. De nieuwe hypotheekwetgeving zal kredietnemers in staat stellen om lopende hypotheken in vreemde valuta om te zetten in euro’s
  7. Het is goedkoper voor kredietnemers om hun hypotheken vervroegd terug te betalen
  8. Het is goedkoper om een hypotheek met variabele rente om te zetten naar een hypotheek met een vaste rente
  9. Meer bescherming voor de consument
  10. Conclusie
  11. Lees ook

1. Algemeen

Na twee jaar wachten wordt de nieuwe wetgeving deze maand van kracht. De wetswijziging komt er om in regel te blijven met de Europese regelgeving die wil dat in alle lidstaten dezelfde wetgeving van kracht is.

In het verleden bevoordeelde de wet vooral de banken en werkte zij bestraffend voor de ontleners. De nieuwe wet is zeer goed nieuws voor huiseigenaars en voor mensen die een eigendom in Spanje willen kopen.

2. Langere wachtperiode vóór inbeslagname

In het verleden lieten de Spaanse hypotheekwetten kredietverstrekkers toe om met het terugnameproces te beginnen als een kredietnemer drie maanden te laat was met hun terugbetalingen.

Bovendien was de huidige regel van drie maanden een recente verandering. Na de financiële crisis van 2008 konden geldschieters een woning opnieuw in bezit nemen als een lener slechts één maandelijkse hypotheekbetaling misliep.

De nieuwe hypotheekwetgeving van Spanje bepaalt dat:

  • In de eerste helft van de hypotheektermijn kunnen kredietverstrekkers een pand niet terugnemen totdat de ontlener 12 maanden te laat is met hun terugbetalingen, of het totale bedrag van hun achterstallen meer dan 3 procent bedraagt van het totale geleende kapitaal.
  • In de tweede helft van de hypotheektermijn kunnen geldschieters een pand niet terugnemen totdat de ontlener 15 maanden te laat is met hun terugbetalingen, of het totale bedrag van hun achterstallige betalingen meer dan 7 procent van het totale geleende kapitaal is.
  • Kosten voor te late betaling mogen niet meer bedragen dan 3 procent van het achterstallige bedrag. Vóór de nieuwe hypotheekwetgeving bedroegen de vergoedingen voor late terugbetalingen maximaal 12 procent.

3. Meer hypotheekkosten moeten betaald worden door de kredietverstrekkers

Dit is een andere grote verandering van de wet. De kosten verbonden aan een Spaanse hypotheek zijn:

  • Kosten betaald aan een gestor. Gestor-vergoedingen bedragen over het algemeen enkele honderden euro’s.
  • Vergoedingen betaald aan de notaris.
  • Vergoedingen betaald aan het kadaster. Vergoedingen betaald aan de notaris en het kadaster bedragen gewoonlijk ongeveer 10% van de waarde van het onroerend goed.
  • De AJD (Actos Juridicos Documentados), of hypotheekbelasting. Afhankelijk van de regio waarin u woont, kan de AJD oplopen tot 2,5 procent van de eigendomswaarde.
  • Taxatiekosten onroerend goed. Dit komt meestal overeen met 0,1 procent van de waarde van de eigendom.
  • Hypotheekkosten. Gemiddeld bedraagt dit 1,5 procent van de waarde van de eigendom.

In het verleden werden ALLE bovenstaande kosten door de ontlener betaald. Volgens de nieuwe hypotheekwetgeving moeten kredietverstrekkers nu alle bovenstaande vergoedingen betalen, met uitzondering van de taxatiewaarde en de ontleningskosten.

4. Kredietverstrekkers kunnen kredietnemers niet langer dwingen om andere producten te kopen

Spaanse banken zijn geniaal in cross-selling. In het verleden eisten ze dat kredietnemers een levensverzekering en een woningverzekering moesten afsluiten voordat ze een hypotheek kregen.

Nu moeten banken toestaan dat hun klanten een verzekering van een externe maatschappij nemen. Bovendien kunnen ze niet dreigen met het verhogen van de rente als de verzekeringen worden genomen bij een derde partij.

5. Bodemclausules mogen niet meer toegepast worden

Vóór de nieuwe hypotheekwetgeving van Spanje legden geldschieters een bodem op aan hypotheken met variabele rente. Dit betekent dat als de rentetarieven omhoog gaan, ze meer geld verdienen, maar ze werden beschermd als de rente daalde. Nu is de bodem 0 procent van de hypotheekrente (geen EURIBOR).

Dit biedt extra bescherming voor leners, aangezien een hypotheekrente altijd hoger is danEURIBOR. Dit is vooral relevant in de huidige omgeving, waar EURIBOR momenteel negatief is.

6. De nieuwe hypotheekwetgeving zal kredietnemers in staat stellen om lopende hypotheken in vreemde valuta om te zetten in euro’s

Bankklanten met hypotheken die zijn uitgegeven in andere valuta dan de euro, hebben het recht om op elk moment hun hypotheek in euro om te zetten. Bovendien moeten banken hun klanten periodiek informeren als hun totale schuld wordt verhoogd als gevolg van valutaschommelingen.

Als de bovenstaande vereisten niet door de bank worden nageleefd, wordt het contract als ongeldig beschouwd. Interessant is dat de lener kan eisen dat zijn hypotheek met terugwerkende kracht wordt omgezet in euro’s en dat alle betalingen in de andere valuta worden afgetrokken van het uitstaande kapitaal van de hypotheek.

7. Het is goedkoper voor kredietnemers om hun hypotheken vervroegd terug te betalen

Vervroegde aflossingsvergoedingen zijn goedkoper en kunnen alleen worden beoordeeld als de bank een verlies zal lijden door de vervroegde terugbetaling. Terugbetalingsvergoedingen worden nu verlaagd van 0,5 procent binnen vijf jaar na een variabele rente van de hypotheek tot 0,25 procent binnen drie jaar en 0,15 procent als de terugbetaling plaatsvindt binnen vier tot vijf jaar nadat de hypotheek is afgesloten. Er zijn geen kosten als de terugbetaling na vijf jaar plaatsvindt.

Bovendien zullen banken niet langer in staat zijn om de vervroegde terugbetaling van een hypotheek, die in het verleden is genomen, uit te stellen. Spanje’s nieuwe hypotheekwetten bepalen dat de maximale notificatietijd die een bank kan eisen, één maand is. Na kennisgeving van de intentie om de hypotheek terug te betalen, hebben banken drie werkdagen om de vraag te beoordelen en de relevante informatie te verstrekken.

8. Het is goedkoper om een hypotheek met variabele rente om te zetten naar een hypotheek met een vaste rente

De nieuwe hypotheekwetgeving van Spanje bepaalt dat banken niet meer dan 0,15 procent mogen vragen om een hypotheek om te zetten van een variabele naar een vaste rente.Deze kunnen alleen worden beoordeeld in de eerste drie jaar van de hypotheek. Daarna is de vergoeding 0 procent. In dit geval moet de lener echter de bijbehorende notaris en kadasterkosten betalen.

9. Meer bescherming voor de consument

De nieuwe wetten bevatten een aantal andere voorwaarden om consumenten te beschermen. De belangrijke zijn:

  • Het standaard hypotheekaanbiedingsdocument, FIPER genaamd, zal worden vervangen door een FEIN. Dat zal veel gedetailleerder en transparanter zijn dan de FIPER. Als de hypotheek een variabele rente heeft, ontvangt de leningnemer ook een afzonderlijk document waarin het potentiële effect van renteschommelingen wordt geschetst.
  • Een “afkoelings” -periode van 10 dagen. Ontleners moeten 10 dagen wachten tussen het ontvangen van de FEIN en het ondertekenen van de leningdocumenten.
  • Ontleners moeten een kleine test bij de notaris afleggen om aan te tonen dat ze begrijpen hoe de hypotheek werkt.
  • De Banco de España zal een nieuw agentschap oprichten om hypotheekgerelateerde klachten en claims te verwerken.
  • Alle commissies die worden toegekend aan kredietverstrekkers voor het verstrekken van hypotheken moeten volledig transparant zijn.

10. Conclusie

De nieuwe hypotheekwetten van Spanje zijn een welkome toevoeging. Niet alleen zullen ze consumenten beter beschermen, ze zullen ook de woningmarkt stimuleren. Veel Spanjaarden zijn doodsbang voor het afsluiten van een hypotheek en de bijbehorende kosten. Daarnaast biedt de voorziening voor omrekening vreemde valuta extra bescherming voor buitenlandse ontleners.

11. Lees ook