De Spaanse eigenaarsvereniging

Algemeen
Zoek uit voor u koopt wat uw gedeelte is van het geheel
De statuten en de interne regels
Uitvoeren van herstellingen aan zijn eigendom
Uitvoeren van herstellingen aan het gezamenlijk gedeelte
Uitvoeren van verboden activiteiten, zowel in de eigen woning als in de gezamenlijke gedeelten
Verplichtingen van de eigenaars
Rechten van de eigenaars
Verbeteringen aan het complex
De jaarlijkse vergadering
Aanwezigheid op de jaarvergadering
Notulen
Het aanvechten van een beslissing door de jaarvergadering
De voorzitter
De administrateur
Het niet betalen van de bijdrage aan de vereniging

1.Algemeen

Bedenk dat als u een woning gaat kopen of er reeds een gekocht heeft in een gebouwencomplex, dat deze woning dan onder de regels van de zogenoemde horizontale verdeling valt (Ley de Propiedad Horizontal). Het maakt niet uit of u resident of niet resident bent.

Volgens deze wet heeft elke eigenaar het mede-eigenaarschap van de gezamenlijke plaatsen in het complex (zwembad, tuin, trappen).
Opgelet: niet elk zwembad is gezamenlijk.

Alle eigenaars samen vormen de vereniging van huiseigenaren. Zij zijn samen verantwoordelijk voor het onderhoud en voor de onderhoudskosten.

Elke woning in het complex heeft een deel (cuota de participatión) in het gezamenlijk gedeelte afhankelijk van de grootte van de woning. Daarom heeft de eigenaar van een grote woning een groter gedeelte in het gezamenlijk gedeelte maar hij moet ook meer betalen in de kosten van de urbanisatie en hij heeft een groter aandeel in de stemmen op de jaarlijkse vergadering.

2. Zoek uit voor u koopt wat uw gedeelte is van het geheel

Ga eens langs bij het Spaans kadaster (Registro de la Propiedad). U kan daar gaan kijken naar de beschrijving van de woning en het complex. U kan zo zien hoe groot de woning is en wat uw deel is van het gezamenlijk gedeelte.

Zij kunnen u ook de regels geven over het gebruik van de gezamenlijke gedeelten, het algemeen management en het onderhoud welke deel uitmaken van de statuten.

Elke nieuwe eigenaar is gebonden door de statuten en de vorige beslissingen van de jaarlijkse vergadering.

Overtuig u ervan dat de huidige eigenaar alle betalingen verricht heeft aan de vereniging, anders moet de koper ze betalen.

3. De statuten en de interne regels

De meeste urbanisaties hebben een groot aantal regels welke bepalen wat de rechten en de plichten zijn in de urbanisatie.

De statuten kunnen veranderd worden, maar enkel met unanimiteit, door zowel personen aanwezig op de vergadering als diegenen die stemmen met volmacht.

Als de statuten veranderd worden, dan gebeurt dit op de jaarlijkse vergadering met algemeenheid van stemmen.

Als een lid van de vereniging de statuten niet opvolgt, dan kunnen de andere leden de rechtbank vragen om een schorsing op te leggen tot 2 jaar, welke tevens betekent dat de woning niet gebruikt mag worden.

Naast de statuten kunnen er nog interne regels zijn, welke een gedragscode afspreken waaraan iedereen zich dient te houden. Wijzigingen hieraan gebeuren met een simpele meerderheid.

4. Uitvoeren van herstellingen aan zijn eigendom

Elke eigenaar kan herstellingen uitvoeren aan zijn woning onder de volgende voorwaarden:

Voorafgaandelijk een geschreven verwittiging aan de mede-eigenaren
De structuur van het gebouw mag niet aangetast worden
Hij moet alle risico op schade vermijden

5. Uitvoeren van herstellingen aan het gezamenlijk gedeelte

De vereniging van eigenaars zal alle noodzakelijke herstellingen en werken uitvoeren om het geheel in een goede staat te houden. Als er een eigenaar schuldig is aan een vertraging in de werken opgelegd door de Spaanse overheid, dan is hij of zij verantwoordelijk voor de betaling van alle boetes.

Uit te voeren werken moeten gemeld worden aan de administrateur.

6. Uitvoeren van verboden activiteiten, zowel in de eigen woning als in de gezamenlijke gedeelten

Noch de eigenaar, noch de personen welke in de woning wonen hebben de toelating om een activiteit te ontplooien dat de gezamenlijke gedeelten kan beschadigen of vernielen.

Indien dit toch gebeurt, dan kan de voorzitter hen verzoeken te stoppen, indien nodig kan hij naar de rechtbank, na voorafgaande toelating van de mede-eigenaren, stappen.

7. Verplichtingen van de eigenaars

Zij moeten werken in hun woning laten uitvoeren voor het onderhoud van het gebouw. Schade aangericht tijdens deze werken vallen voor een deel ten laste van de vereniging.
Zij zijn verplicht de woning in een goede staat te behouden, is er door onvoldoende onderhoud schade aangericht ten opzichte van derden, dan dienen zij een schadeloosstelling te betalen.
Zij betalen mede voor het algemeen onderhoud.
Bij verkoop van de woning geven zij een document dat bewijst dat er geen openstaande schulden meer zijn ten opzichte van de eigenaarsvereniging.
De eigenaar moet zijn adres doorgeven aan de secretaris zodat alle noodzakelijke documenten kunnen verstuurd worden.
De secretaris dient voorafgaand aan de verkoop op de hoogte gebracht te worden

8. Rechten van de eigenaars

Elke eigenaar heeft het recht op aanwezigheid op de jaarlijkse vergadering.
Men heeft het recht op informatie over de dagen van de vergaderingen en de dagorde. Als men niet correct en tijdig geïnformeerd is kan men de beslissingen van de vergadering laten vernietigen door de rechtbank.
Op de jaarvergadering heeft men spreekrecht.
Men kan zich kandidaat stellen voor de functie van voorzitter.
Men heeft inzage in alle documenten van de vereniging

9. Verbeteringen aan het complex

Geen enkele eigenaar mag onnodig diensten of niet noodzakelijke verbeteringen vragen. Als er echter een meerderheid van eigenaars voor dergelijke werken gevonden is en de prijs overschrijdt een bedrag van 3 maanden verenigingsbijdragen, dan dienen de tegenstemmers niet mee te betalen voor deze werken.

10. De jaarlijkse vergadering

Deze dient alle jaren minstens eenmaal samen geroepen te worden, op deze vergadering dienen de volgende beslissingen genomen te worden:

De verkiezing van de voorzitter en de administrateur.
De voorstelling van het budget voor het volgende jaar en het nazicht van de rekeningen van het vorige jaar.
Het goedkeuren van de statuten en de interne regels.
Nakijken of er geen voorstellen zijn voor een betere werking van de vereniging

11. Aanwezigheid op de jaarvergadering

De eigenaars mogen in persoon aanwezig zijn of vertegenwoordigd worden door een vervanger. Deze vervanger moet zelfs geen eigenaar zijn. Een afwezige eigenaar kan zich ook laten vertegenwoordigen door een andere eigenaar met een volmacht.

Eigenaars welke niet in regel zijn met hun betalingen hebben geen stemrecht.

12. Notulen

De details van de vergadering en het stemmen van de leden moeten opgenomen worden in de notulen. Dit boek kan voor een Spaanse rechtbank door een eigenaar gebruikt worden die zijn rechten geschonden vind. Het boek dient gewaarmerkt te worden als echt door de Spaanse autoriteiten en het boek wordt bijgehouden door de secretaris.

13. Het aanvechten van een beslissing door de jaarvergadering

Elke eigenaar die vind dat een meerderheidsbeslissing illegaal is, in tegenstelling tot de statuten is of dat de beslissing zijn belangen ernstig schaadt kan voor de rechtbank een schrapping van deze beslissing vragen.

Hij kan zelfs de voorzitter dwingen een nieuwe vergadering samen te roepen.
De eigenaar kan dit echter maar doen als zijn betalingen aan de vereniging in regel zijn.

Hij kan deze acties ondernemen tot 3 maanden na de vergadering, behalve als de beslissing strijdig is met de statuten. Dan wordt de termijn op 1 jaar gebracht.

14. De voorzitter

De Spaanse wet bepaalt dat een vereniging van eigenaars een voorzitter moet hebben. Hij wordt verkozen of aangeduid door een loterij. Dit is voor een termijn van 1 jaar, tenzij anders vermeld in de statuten.

Eenmaal men voorzitter is, is men verplicht de taken van voorzitter uit te voeren. De Spaanse wet voorziet in het feit dat men het voorzitterschap niet wenst uit te voeren. Daartoe dient men zich te wenden tot de rechtbank en moet men daar uit een zetten waarom men geen voorzitter kan worden.

De taken van de voorzitter zijn in het algemeen de volgende:

Hij is de belangrijkste wettelijke contactpersoon van de vereniging.
Naar de rechtbank stappen na een beslissing van de jaarlijkse vergadering.
Hij kan ook belast zijn met het secretariaatswerk als er geen secretaris verkozen is.
Hij brengt de andere eigenaars in kennis van de data van de jaarvergadering en van de dagorde. Hij zit de vergadering voor en geeft aan de afwezigen kennis van de beslissingen van de jaarvergadering.

Is hij de enige mandataris dat neemt hij er de volgende taken bij:

Toezicht op het management van de urbanisatie.
Hoort de klachten aan van de andere eigenaars.
Int de bijdragen van de eigenaars aan de vereniging

15. De administrateur

De vergadering kan een administrateur kiezen die de dagelijkse werking van de vereniging doet en daarvoor een vergoeding ontvangt.

Hij kan alle taken uitvoeren waarvoor de jaarlijkse vergadering hem opdracht heeft gegeven.
Hij maakt het budget op voor het volgende jaar en geeft dit op de vergadering ter goedkeuring van de eigenaars alwaar zij er moeten over stemmen.
Hij heeft alle documenten van de vereniging in zijn bezit.
Alle vragen en wensen van de eigenaars worden gericht aan de administrateur.
De voorzitter kan een einde stellen aan de werkzaamheden van de administrateur en dit ten allen tijde wanneer hij denkt dat de taken niet goed verricht worden.
De administrateur geeft inzicht in de documenten aan de eigenaars

16. Het niet betalen van de bijdrage aan de vereniging

Elke eigenaar moet een financiële bijdrage leveren aan de vereniging. Indien men deze bijdrage niet betaald dan kan de administrateur overgaan tot dagvaarding. In het uiterste geval kan de woning verkocht worden.