- Algemeen
- Wat is er nodig om van een hypotheek te kunnen spreken?
- Vernieuwing en verandering
- Essentiële elementen
- Soorten hypotheken
- De kosten
- Aanbieding en afhandeling van een hypotheek
- Schuldsaldoverzekering
- Probleem met de terugbetaling van de hypotheek
- Wettelijke aansprakelijkheid van de ontlener
- Lees ook
1.Algemeen
Dit is een lening om een woning aan te schaffen als men zelf het volledige bedrag niet ter beschikking heeft. Het is een contract tussen de lener en diegene welke het geld ter beschikking stelt.. Indien men zijn verplichtingen niet nakomt kan men zijn woning verliezen.
Banken in Spanje hebben speciale hypotheken voor niet-residenten.
De hypotheek wordt ingeschreven in het Eigenaarsregister (Registro de la Propiedad).
2. Wat is er nodig om van een hypotheek te kunnen spreken?
- Een hypotheek is ingeschreven in een akte voor een notaris.
- De woning is ingeschreven in het Eigenaarsregister op naam van de personen welke de hypotheek hebben
- De hypotheek is ook ingeschreven als bewijs dat er een voorkeurs- behandeling is voor een gebeurlijke gedwongen terugbetaling
3. Vernieuwing en verandering
Het eigendom dat u wenst te kopen kan al het voorwerp uitmaken van een hypotheek. U kan dan twee zaken doen:
- De vernieuwing (novación) , u verandert niet van lening maar probeert betere condities los te krijgen.
- De verandering van lening (subrogación), u verandert van de ene bank naar een andere bank een neemt een nieuwe hypotheek met betere voorwaarden
4. Essentiële elementen
In Spanje moet voor het ondertekenen van de hypotheek de kredietverstrekker een document overhandigen waarin alle essentiële elementen van het contract worden vermeld.
- Kapitaal: het bedrag dat men zal ontlenen
- Duurtijd: de periode waarin u de lening moet terug betalen
- Intrest: de kost van de lening. Hoe hoger de intrest, hoe meer men moet betalen
5. Soorten hypotheken
Er zijn een groot aantal verschillende soorten hypotheken, we bespreken enkel die aan een woning verbonden zijn.
- Vaste intrest:Zoals de naam al zegt is hier de intrest onveranderlijk gedurende de ganse looptijd van de hypotheek. Deze vorm heeft zijn voordelen, men weet waar men aan begint en men kan geen slachtoffer worden van stijgende intrestvoeten. Het nadeel is dat de ontlener u een soort verzekeringspremie laat betalen in de vorm van een hogere intrest voor de veiligheid die u geniet.
- Variabele intrest:Deze lening is normaal verbonden aan een index die op en neer gaat. In Spanje zijn meer dan 95 procent van de hypotheken van deze soort. De meeste zijn gekoppeld aan de Euribor intrest. Dat is de intrest waaraan banken binnen de eurozone elkaar geld lenen. Het grootste voordeel van deze soort hypotheek is dat als de intrest laag is, zoals nu, de maandelijkse kost laag is. Het nadeel is dat als de intrest stijgt men meer gaat betalen.
- Differentieel (“diferencial”)In leningen met een variabele intrest worden punten bijgevoegd tot de referentie index. Ben je geen inwoner van Spanje dat is het differentieel veel hoger dan bij een inwoner van Spanje. De lening wordt als veiliger beschouwd omdat er bij een Spaanse resident meer activa in het land aanwezig zijn.
- Enkel-Intrest (“carencia”):Sommige kredietgever bieden hypotheken aan waarin men enkel de intrest moet betalen en zij doen dit meestal bij jonge koppels om hen vlugger te overtuigen deze lening te nemen. In Spanje is deze periode meestal beperkt tot enkele jaren.
6. De kosten
Bij de aankoop van een bestaande woning zijn er extra kosten.
- Schattingskosten
- De Nota Simple, dit toont alle veranderingen in de geschiedenis van de woning
- Kosten voor de bank, dit zijn de zo gezegde kosten die de bank heeft voor de opening van het dossier. Sommige banken vragen deze onkosten niet
- Impuesto de Actos Juridicos Documentados van 0,5 %
- Notaris en registratie, dit varieert volgens de grootte van de lening
- Brandverzekering
7. Aanbieding en afhandeling van een hypotheek
Eenmaal u beslist heeft dat u een hypotheek nodig heeft en in welke vorm kan de bank u een aanbieding doen.
Deze aanbieding is 10 dagen geldig en moet het bedrag, de interest, de periode en de gebeurlijke boeteclausules bij laattijdige betaling bevatten.
Als men de aanbieding accepteert gaat ze naar een notaris welke u vrij mag kiezen.
U heeft nog 3 dagen voor controle van de akte voor de ondertekening van deze akte.
Beide partijen moeten aanwezig zijn bij de ondertekening van de akte en de notaris verzekert er zich van dat beide partijen begrijpen wat er in de akte staat.
8. Schuldsaldoverzekering
Ik vermeld deze verzekering apart omdat hier een groot verschil is met België en Nederland. In tegenstelling met deze landen is een schuldsaldoverzekering wettelijk niet verplicht. Een aantal banken zal u ook enkel verplichtten een brandverzekering te nemen en men zal niet spreken over een schuldsaldoverzekering. Wenst u deze verzekering toch te nemen, het is mogelijk een polis af te sluiten.
9. Probleem met de terugbetaling van de hypotheek
Het zijn nu moeilijke tijden en er worden met de regelmaat van de klok mensen uit hun woning gezet die hun hypotheek niet meer kunnen terug betalen.
Er kan dan overwogen worden om een “dación en pago” als oplossing te overwegen. Artikel 1175 van het Spaans burgerlijk recht laat toe aan de ontlener om alle schulden teniet te doen in ruil voor zijn eigendom.
Deze procedure geeft u in Spanje de mogelijkheid om een akte voor een notaris op te maken waarin staat dat u niet verantwoordelijk meer bent voor de gebeurlijke overgebleven schuld. Een voorwaarde voor deze procedure is wel dat op dat moment er geen achterstand in betaling is.
10. Wettelijke aansprakelijkheid van de ontlener
Dit is het belangrijkste punt in dit artikel omdat het zo ver afwijkt van wat wij in België gewoon zijn. In Spanje is een ontlener een persoonlijke en ongelimiteerde verantwoordelijkheid en zij breidt zich uit tot alle huidige en toekomstige bezittingen.
De betekenis van dit alles is zeer ernstig. Anders dan in andere landen, waar de verantwoordelijkheid van de ontlener beperkt is tot de waarde van de woning zelf gaat dit in Spanje veel verder. Voor een Spaanse kredietverstrekker is de ontlener verantwoordelijk en niet de woning. Dat betekend ook dat kredietverstrekkers u achtervolgen tot in het buitenland en zij kunnen uw bezittingen in het buitenland gebruiken om uw schuld aan te zuiveren.
Afhankelijk hoe het wettelijk systeem voor inbeslagname is geregeld kunnen ontleners zelfs na de inbeslagname van de woning achterblijven met een grote schuld aan de bank. Anders dan in andere landen vervalt de schuld niet. Er blijven zelfs interesten bijkomen maar ook alle kosten die de kredietverstrekker gemaakt heeft en nog zal maken.
Meestal kan een ontlener verantwoordelijk gesteld worden voor een periode van 20 jaar. In de praktijk kan de kredietverstrekker de hypotheeklening opzeggen door middel van een gewone kennisgeving. Sla een maandelijkse betaling over en je kan jezelf terug vinden op het einde van uw lening en een schuld die u zal achtervolgen tot aan uw dood.
Kredietverstrekkers geven de inning van een lening uit aan bedrijven die gespecialiseerd zijn in de jacht op ontleners die in gebreke zijn gebleven. Zij stellen de ontleners regelmatig in gebreke om de kosten op te drijven en om de schuld niet te laten verjaren. De logica die hier achter steekt is dat de ontlener toch in het bezit kan komen van een som geld (erfenis) en dat de ontlener toch zijn overgebleven schuld plus kosten kan innen.
Gelukkig stoppen Spaanse schulden bij het overlijden van de ontlener. De uitzondering hier op is dat een schuld kan overgaan nadat een eigendom is opgenomen na een erfenis.