Gedwongen onteigening van uw eigendom

  1. Overzicht
  2. Oorzaken van onteigening en verklaring van de noodzaak tot bewoning
  3. Onderwerpen van verplichte onteigening
  4. Wat is de eerlijke prijs?
  5. Hoe wordt de eerlijke prijs bepaald?
  6. Hoe verloopt de onteigening via de noodprocedure?
  7. Wanneer wordt de vertragingsrente betaald?
  8. Samenvatting: stappen van de gewone onteigeningsprocedure
  9. Samenvatting: stappen van de dringende onteigeningsprocedure

1.Overzicht

Het recht op privé-eigendom wordt beschermd door de Spaanse grondwet (CE) in artikel 33.1. Het is echter geen onschendbaar recht, maar onder bepaalde omstandigheden kan een persoon door de overeenkomstige compensatie van zijn eigendom en rechten worden beroofd. Zo bepaalt artikel 33 zelf in punt 3: “Niemand mag van zijn eigendommen en rechten worden beroofd, behalve om gerechtvaardigde redenen van algemeen nut of maatschappelijk belang, door middel van een overeenkomstige vergoeding en in overeenstemming met de bepalingen van de wet.”

Deze ontneming van eigendom en rechten aan een persoon wordt uitgevoerd door middel van onteigening, die wordt gereguleerd door de wet op gedwongen onteigening van 1954, die bij verschillende gelegenheden is gewijzigd om de wet aan de huidige realiteit aan te passen.

De wettelijke definitie van onteigening is te vinden in de wet op gedwongen onteigening zelf, die in artikel 1 bepaalt dat “Elke vorm van enkelvoudige ontneming van privé-eigendom of van legitieme vermogensrechten of belangen, ongeacht de personen of entiteiten waartoe zij behoren, moet worden begrepen als dwingend overeengekomen, of het nu gaat om verkoop, ruil, verhuur, tijdelijke bewoning of louter stoppen met uw oefening.

Op deze manier kan onteigening van eigendommen, rechten en belangen van natuurlijke of rechtspersonen, publiek of privaat, alle bevoegdheden aantasten die de eigenaar heeft over het eigendom of recht of slechts een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld tijdelijke bewoning).

2. Oorzaken van onteigening en verklaring van de noodzaak tot bewoning

De oorzaken van de onteigening, in overeenstemming met artikel 33.3 van de Spaanse grondwet, moeten noodzakelijkerwijs het openbaar nut of het maatschappelijk belang zijn.

De verklaring van openbaar nut wordt bij wet gedaan, hoewel het meestal beperkt is tot een generieke verklaring, waarbij de Raad van Ministers verantwoordelijk is voor het specificeren van deze erkenning.

Zodra het openbaar nut of het maatschappelijk belang is aangegeven, stelt de administratie de goederen voor de noodzakelijke bewoning vast en definieert ze afzonderlijk.

In dit proces worden de volgende stappen doorlopen:

  1. De begunstigde van de onteigening stelt een lijst op van activa en rechten om te onteigenen. Deze lijst moet worden gepubliceerd in het Staatsblad, in het Provinciale staatsblad en in een van de kranten met de grootste oplage in de provincie, met mededeling aan de gemeentehuizen waar de te onteigenen zaak wordt gevonden voor publicatie op het prikbord.
  2. De subafgevaardigde van de regering stelt een periode van 15 dagen open voor openbare informatie, waarin eenieder de nodige documenten kan verstrekken voor het rechtzetten van eventuele fouten.
  3. De subgedelegeerde van de regering beslist binnen 20 dagen met het oog op de ingediende opmerkingen.

3. Onderwerpen van verplichte onteigening

De onteigende is de eigenaar van het eigendom of het object van de onteigening.

De administratie beschouwt als eigenaren van de goederen en rechten, in het algemeen, de mensen die:

  1. Verschijnen in openbare registers;
  2. Als dat niet lukt, degenen die in de belastingadministratie voorkomen.

De onteigenende administratie zal een van de administraties zijn waaraan de wet de onteigeningsbevoegdheid toekent (staat, autonome gemeenschappen, provincies en gemeenten).

Hoewel deze entiteiten de enige zijn met de bevoegdheid om te onteigenen, kan de begunstigde ervan een derde entiteit zijn. Tot de verplichtingen van de begunstigde behoren het bevorderen van de procedure, het overleggen van een waarderingsformulier, het accepteren of afwijzen van de door de onteigende persoon voorgestelde taxatie en het betalen of toezenden van de eerlijke prijs voor alle concepten, evenals de vertragingsrente die, in dat geval ermee zullen instemmen in overeenstemming met de wet op gedwongen onteigening.

4. Wat is de eerlijke prijs?

De reële prijs is het definitieve bedrag dat wordt vastgesteld als compensatie voor de onteigening van het goed of recht.

Er is geen enkel criterium om de werkelijke waarde van het onteigende goed te bepalen, waarop de uiteindelijke vergoeding moet vastgesteld worden.

Hoewel de verkoop- of marktwaarde kan worden beschouwd als de werkelijke waarde van het onteigende goed of recht, is dit niet het enige criterium dat in aanmerking wordt genomen om het uiteindelijke bedrag van de reële prijs te bepalen.

De kapitalisatie van het reële inkomen, de fiscale waarde van het actief, de prijs van soortgelijke activa of die van eerdere onteigeningen kunnen andere criteria zijn die worden gebruikt.

5. Hoe wordt de eerlijke prijs bepaald?

De bepaling van de reële waarde van het onteigende goed of recht kan worden bereikt in onderling overleg tussen de partijen of bij besluit van de overeenkomstige Provinciale Onteigeningsjury.

1. In onderling overleg.

De prijs van de boerderij of het onroerend goed wordt vastgesteld in overeenstemming tussen de partijen.

Deze billijke prijs omvat alle zaken die vatbaar zijn voor vergoeding door de begunstigde tot de datum van ondertekening van de onderlinge overeenkomst.

De overeenkomst dient binnen 15 dagen tot stand te komen. Anders begint de behandeling van het dossier voor de Provinciale Onteigeningsjury, onverminderd het feit dat op elk moment een definitief akkoord kan worden bereikt dat een einde zou maken aan deze procedure.

2. Bij besluit van de Provinciale Onteigeningsjury.

Indien er geen overeenstemming wordt bereikt tussen de onteigende partij en de begunstigde, zal de bepaling van de eerlijke prijs van de onteigende boerderij of eigendom de verantwoordelijkheid zijn van de Provinciale Onteigeningsjury.

De procedure begint met de voorlegging van het zogenaamde taxatieblad voor de onteigende binnen 20 dagen na het verstrijken van de termijn om tot wederzijdse overeenstemming te komen.

Dit blad zal de pluspunten verzamelen, evenals het aantal minpunten die de onteigenden passend achten om op te nemen op het blad. Deze beoordeling moet gemotiveerd zijn en kan worden onderschreven door deskundigen.

De begunstigde entiteit beschikt over een termijn van twintig dagen om het door de onteigende ingediende blad te aanvaarden of te weigeren. Indien geaccepteerd, wordt de eerlijke prijs als vast beschouwd. In het geval dat het wordt afgewezen, zal de begunstigde entiteit zijn eigen taxatieblad indienen, die op zijn beurt binnen vijftien dagen door de onteigende moet worden geaccepteerd of afgewezen.

Indien geen van beide partijen het taxatieblad van de ander aanvaardt, wordt het dossier naar de Provinciale Onteigeningsjury gestuurd zodat deze binnen acht dagen kan beslissen over de billijke prijs in het licht van de opgestelde taxatiebladen.

De beslissingen van de jury worden gemotiveerd en meegedeeld aan de onteigenden en de administratie.

6. Hoe verloopt de onteigening via de noodprocedure?

De onteigeningsprocedure kan worden afgehandeld via de gewone manier of via de noodprocedure, de meest voorkomende van de twee.

De eerste volgt de stappen die we hierboven hebben beschreven.

De tweede, de noodprocedure, heeft een reeks eigenaardigheden met betrekking tot de gewone procedure, waaronder een zeer belangrijk verschil: de eigenaar wordt van het onroerend goed beroofd zonder vooraf overeenstemming te hebben bereikt over de prijs of langs de Provinciale Onteigeningsjury te zijn geweest.

De noodprocedure begint met de verklaring van dringende inbezitneming van de getroffen goederen door de bevoegde instantie (de Raad van Ministers), en dat impliceert de noodzaak om de goederen die aan onteigening onderworpen zijn, in gebruik te nemen.

Na afronding van alle procedures die de bewoningsbehoefte met zich meebrengt, wordt de Verklaring van dringende bezitneming opgesteld, die minimaal acht dagen van tevoren aan de eigenaar wordt medegedeeld.

Deze verklaring wordt opgesteld in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van het onteigenende bestuur, een deskundige, de burgemeester van de gemeente waar het onroerend goed is gelegen, of de wethouder die hij afvaardigt, en de onteigende, die zich kan laten bijstaan door zijn deskundigen en een notaris.

In de Akte voorafgaand aan de bezitneming staat het volgende:

  • Naam, identiteitsbewijs en adres van de eigenaar
  • Beschrijving van het onteigende goed of recht
  • Een van de verklaringen van een van de partijen
  • Datum

Conform de gegevens van de Akte voorafgaand aan de bezitneming en overige in haar bezit zijnde documentatie stelt de Administratie voorafgaand aan de ingebruikname het stortingsformulier op.

Deze waarborgsom is een bedrag vanwege de toekomstige reële prijs, waarvan de berekening meestal gebaseerd is op de fiscale waarde van het actief of het recht tot onteigening.

Daarnaast heeft de eigenaar het recht om schade veroorzaakt door de snelle ingebruikname van het onteigende goed te innen, zoals verlies van oogsten, overdrachtskosten, teruggave van schuttingen en hekken, etc.

De betaling of consignatie van deze bedragen en de daaropvolgende opheffing van de bezettingsakte, geeft de rechthebbende de bevoegdheid om de onteigende zaak in bezit te nemen zonder dat de werkelijke waarde is betaald en zonder overeenkomst.

7. Wanneer wordt de vertragingsrente betaald?

De vertragingsrente die ontstaat bij een onteigening kan twee oorzaken hebben:

1. Vertraging bij het bepalen van de eerlijke prijs

Rente bij laattijdige betaling wordt gegenereerd wanneer meer dan zes maanden zijn verstreken sinds het akkoord over de noodzaak tot bewoning of sinds de bewoning van het onroerend goed zonder dat de billijke prijs is vastgesteld.

Deze vertragingsrente wordt in het algemeen berekend vanaf de dag na de ingebruikname van het pand tot de dag waarop de billijke prijs wordt vastgesteld.

In die zin moet eraan worden herinnerd, en de jurisprudentie heeft het zo begrepen, dat het bedrag van de onderlinge overeenkomst alle concepten omvat, inclusief rente op betalingsachterstand die tot die datum is gegenereerd, en daarom groeit deze rente alleen in het geval van eerlijke prijzen vastgesteld bij besluit van de Provinciale Jury.

2. Vertraging bij het betalen van de eerlijke prijs

Deze rente wordt gegenereerd in het geval dat de betaling van de billijke prijs niet is gedaan zes maanden na de vaststelling ervan, hetzij in onderling overleg, hetzij bij besluit van de Provinciale Onteigeningsjury.

Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen onteigeningen volgens de gewone procedure en onteigeningen volgens de noodprocedure.

Gewone werkwijze. Het algemene criterium is dat vertragingsrente wordt opgebouwd vanaf de dag volgende op die waarin de door de wet gestelde zes maanden verstrijken vanaf de vaststelling van de billijke prijs en tot de betaling ervan.

Noodprocedure. Aangezien bij de noodprocedure de ingebruikname van het onroerend goed plaatsvindt voordat de billijke prijs is vastgesteld, en dat de eigenaar adequaat moet worden vergoed voor het verlies van de onteigende zaak, worden deze rentes aangerekend wanneer er meer dan zes maanden zijn verstreken vanaf de ingebruikname zonder dat de betaling heeft plaatsgevonden, waarbij de startdatum voor de berekening de dag na de bezetting is.

In het geval van onderlinge overeenstemming omvat het bedrag alle posten, inclusief de tot die datum gegenereerde vertragingsinterest. Op deze manier zullen deze interesten moeten worden berekend vanaf de vaststelling van de reële prijs tot de datum van betaling.

In elk geval zijn interesten voor betalingsachterstand bij het bepalen van de billijke prijs en rente voor betalingsachterstand wanneer deze in dezelfde periode wordt gegenereerd, niet cumulatief, maar het recht om de laatstgenoemde te ontvangen ontstaat wanneer de periode van aanmaak van de eerstgenoemde eindigt.

8. Samenvatting: stappen van de gewoneonteigeningsprocedure

  1. Oorzaak van onteigening
  2. Behoefteverklaring van de goederen
  3. Waarderingsblad
  4. Bepaling van de billijke prijs (onderling akkoord of beslissing van de jury)
  5. Bezetting onteigend goed
  6. Betaling of verzending van de eerlijke prijs
  7. Betaling van rente bij te late betaling (indien van toepassing)

9. Samenvatting: stappen van de dringendeonteigeningprocedure

  1. Oorzaak van onteigening
  2. Verklaring van dringende bezetting
  3. Verklaring van dringende bezitneming
  4. Betaling of verzending van een eerdere aanbetaling en schadevergoeding voor snelle bezetting
  5. Opheffing van de bezettingswet
  6. Bezetting onteigend goed
  7. Waarderingsblad
  8. Bepaling van de billijke prijs (onderling akkoord of beslissing van de jury)
  9. Betaling of verzending van de eerlijke prijs
  10. Betaling van rente bij te late betaling, indien van toepassing

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *