- Algemeen
- Akte van ontbinding van een gezamenlijk eigendom
- De vereisten voor een akte van ontbinding
- Voorkomende gevallen
- Bijbehorende belastingen
- Andere voorkomende onkosten
- Gedwongen ontbinding van de gezamenlijke eigendom
1.Algemeen
Eigendommen in Spanje kunnen voor een aantal redenen gezamenlijk aangekocht worden en dat kan gaan tussen echtgenoten, vrienden, familie, investeerders en anderen.
Een praktisch probleem kan opduiken als een van de gezamenlijke eigenaars de vereniging wenst te ontbinden door of de volledige eigenaar te willen worden van het eigendom of door zijn aandeel te willen verkopen aan een mede-eigenaar.
Sommige eigenaars weten niet dat in Spanje een speciale wettelijke regeling kan gevolgd worden om de eigenaars een belangrijk belastingvoordeel te geven.
Wanneer men een eigendom in Spanje koopt moet men 7 % overdracht belasting betalen. Maar als men een eigendom verwerft volgens de “ontbinding van een gezamenlijk eigendom” regel moet men slechts 1 % betalen.
Dit laat aan mede eigenaars toe om hun aandeel in het geheel te wijzigen op een fiscaal gunstige wijze.
2. Akte van ontbinding van een gezamenlijk eigendom
Het ondertekenen van een akte van ontbinding van een gezamenlijk eigendom volgt dezelfde procedure alsof je gewoon een eigendom koopt of verkoopt. Daarom heeft een akte van ontbinding identieke onkosten als bij een standaard eigendomsoverdracht behalve dat de taksen voor de koper beduidend lager liggen. De reden waarom dit zo is is dat de koper nu geen overdrachttaks moet betalen maar enkel een zegelrecht. Deze procedure is wel niet in alle gevallen mogelijk.
Een akte van ontbinding wordt ondertekend voor een Spaanse notaris die hier ook getuige in is. Dit laat toe aan de mede-eigenaars om hun aandeel te herschikken op een belastingvriendelijke manier om zo te kunnen terug vallen op het goedkope zegelrecht van 1% in plaats van de 7% overdrachttaks.
Als er een hypotheek op de woning rust moet de leninggever akkoord gaan met de overdracht.
3. De vereisten voor een akte van ontbinding
Vooreerst moeten de koper en de verkoper(s) reeds eigenaar zijn van de woning zoals bv een echtpaar dat in beider naam eigenaar is van een woning.
4. Voorkomende gevallen
Een akte van ontbinding is het meest geschikt in de volgende gevallen:
- In het geval van een echtscheiding.
- Begunstigde in een erfenis.
- Aandeelhouders zoals familie, vrienden of investeerders die hun aandeel willen herschikken.
5. Bijbehorende belastingen
Zowel koper als verkoper moeten belastingen betalen op de overdracht van het goed.
- Koper: hij moet 1 % zegelrecht betalen op de waarde van de ganse woning, bv op een woning van € 300.000 moet hij € 3.000 betalen.
- Verkoper: hij moet een meerwaardebelasting op zijn deel betalen. Als de verkoper niet-resident is is er een retentie van 3 % op zijn deel. De belastingen zijn 19 %. bv: in het geval van hierboven met de woning van € 300.000 en de verkoper is niet-resident is er een belasting verschuldigd van € 300.000 : 2 = € 150.000 en hierop 3 % is dus € 4.500. Dit moet betaald worden aan het belastingkantoor door de notaris. De verkoper moet dan afhankelijk of hij winst of verlies maakt moet dan de 19 % belasting betalen.
6. Andere voorkomende onkosten
Er zijn ook bijkomende kosten die gelijk zijn aan elke koop en verkoop zoals de notariskosten, registratiekosten en het loon voor de advocaat die de akte heeft gemaakt.
7. Gedwongen ontbinding van de gezamenlijke eigendom
Wat gebeurt er als een van de mede-eigenaars niet wil verkopen? Dan kan men overgaan tot een gedwongen ontbinding van de gezamenlijke eigendom.
Er kunnen zich gevallen voordoen waarin een van de mede-eigenaars het gezamenlijk eigendom wil beëindigen maar de overblijvende eigenaars kunnen of willen hem niet uitkopen. De weigering kan voortkomen uit het gebrek aan fondsen of door geen interesse om iemand uit te kopen. In dergelijke gevallen ligt de oplossing in de gedwongen ontbinding van de gezamenlijke eigendom. Men moet hiervoor naar de rechtbank stappen (artikels 406 en 1062 van het Spaanse Burgerlijk Recht). Vanaf dit moment worden alle gezamenlijke beslissingen overroepen door de beslissing van de rechtbank en de eigendom zal publiekelijk verkocht worden aan de hoogte bieder.
Het belangrijkste nadeel van een gedwongen verkoop in een publieke verkoop is de verkoopprijs die merkelijk lager ligt dan de reële waarde van het goed. Deze minwaarde kan oplopen tot 50 % van de marktprijs. Een ander probleem op dit moment van slechte investeringstijden is gewoon het vinden van een geïnteresseerde koper.
De reden dat er moeilijk een koper naar een gedwongen verkoop komt is het feit dat men 30 % van de geschatte waarde van de woning op de rechtbank in bewaring moet geven. Men krijgt dit bedrag terug indien men de woning niet heeft kunnen kopen maar niet iedereen heeft een dergelijk bedrag ter beschikking om een woning te kopen.
Tot slot zijn de onkosten bij een gedwongen ontbinding van de gezamenlijke eigendom veel hoger dan bij de standaard procedure.
Als men het voorgaande leest dan moet men vaststellen dat deze procedure enkel in (bijna) hopeloze gevallen aan te raden is maar soms is het de enige overgebleven oplossing.