- Algemeen
- Wat is een “dación en pago”?
- Waarom zou men een “dación en pago” overwegen?
- Hoe gaat het in zijn werk?
- Welke kosten zijn er?
- Wat gebeurt er als de bank u geen “dación en pago” wil geven? Kan men dit aanvechten?
- Conclusie
1.Algemeen
Het zijn nu moeilijke tijden en er worden met de regelmaat van de klok mensen uit hun woning gezet die hun hypotheek niet meer kunnen terug betalen.
Er kan dan overwogen worden om een “dación en pago” als oplossing te nemen. Artikel 1175 van het Spaans burgerlijk recht laat toe aan de ontlener om alle schulden teniet te doen in ruil voor zijn eigendom.
Deze procedure geeft u in Spanje de mogelijkheid om een akte voor een notaris op te maken waarin u niet meer verantwoordelijk bent voor de gebeurlijke overgebleven schuld. Een voorwaarde voor deze procedure is wel dat op dat moment er geen betalingsachterstand is.
2. Wat is een “dación en pago”?
Dat betekent dat men de sleutels van de woning terug aan de bank geeft in ruil voor kwijtschelding van uw schuld aan de bank en dat de bank u ook niet aansprakelijk meer zal stellen in de toekomst.
Dat wil dus ook zeggen dat de bank in uw thuisland geen stappen meer zal ondernemen om aan hun geld te geraken en dus ook uw andere eigendommen niet zal laten verkopen.
In veel gevallen kan deze oplossing dus een einde maken aan de nachtmerrie van een te hoge hypotheek.
3. Waarom zou men een “dación en pago” overwegen?
De reden waarom mensen met een te zware hypotheek deze methode verkiezen is dat als de woning in beslag genomen wordt het onmiddellijk in een negatief tegoed komt en dat wil zeggen dat de woning minder waard is als zij in een gedwongen verkoop terecht komt. De bank kan het verschil dus van u terug vorderen zowel in Spanje als in uw thuisland.
De schuld zal dus van u terug gevorderd worden, de woning staat borg voor de hypotheek maar met een gedwongen verkoop komen er een massa kosten bij die allemaal op de ontlener zullen verhaald worden. We denken hierbij aan de kosten voor de advocaten, de interesten, de notariskosten enz…
Veel mensen die hun lening niet hebben kunnen terug betalen krijgen nu een bijkomende shock, zelfs na de inbeslagname van hun woning zal de Spaanse bank hen vervolgen in hun thuisland.
Bedenk dan ook dat de nalatigheidsinterest op een hypotheek in Spanje 29% per jaar is, de openstaande schuld zal dus niet snel verdwijnen.
Om deze woeker interest te vermijden proberen veel eigenaars in moeilijkheden hun eigendom nog privaat te verkopen, er bestaan nu zelfs websites voor waar u deze aanbiedingen kan vinden, of men vraagt een “dación de pago” als ze snel geen koper kunnen vinden.
4. Hoe gaat het in zijn werk?
Er moet om te beginnen aan twee voorwaarden voldaan zijn:
- er mag nog geen betalingsachterstand zijn
- de bank mag nog geen procedure opgestart hebben
Het kader waarin dit werkt is:
- De ontlener mag niet achterstaan met zijn afbetaling van zijn hypotheek, met zijn betaling aan de urbanisatie en met de lokale belastingen.
- De ontlener neemt contact op met de lener (meestal de bank)
- De lener zal normaal vragen dat de eigendom opnieuw geschat zal worden. U moet dit wel op voorhand betalen, normaal is dit een 350 euro.
- Als de nieuwe taxatie van de eigendom de openstaande schuld dekt plus een extra 12% voor alle administratie en notariskosten, dan zal de bank in principe akkoord gaan om uw woning in hun bezit te laten overgaan. Alle openstaande schulden worden kwijt gescholden en alle gerechtelijke stappen zowel in Spanje als in uw thuisland worden stopgezet. De beste oplossing is dat de schatting de 20% bereikt bovenop de openstaande schuld.
- Op de dag de men naar de notaris gaat overhandigd de schuldenaar de sleutels van de woning en draagt daardoor de woning rein, vrij van meubilair en huurders over.
- De woning wordt nu ingeschreven door de notaris op naam van de bank.
5. Welke kosten zijn er?
Een “dación en pago” is een eigendomsoverdracht. Daardoor zijn er vaste kosten aan verbonden zoals de 7% overdracht belasting, de notaris, de registratie en de administratie kosten.
Al deze kosten moeten betaald worden door de kredietverstrekker maar de bank zal ook de kosten moeten betalen voor de urbanisatie zoals iedereen. Daarom willen zij ook een groter bedrag dan de openstaande lening om al deze kosten te kunnen betalen.
Banken zijn geen immobiliën kantoren en daarom blijven zij niet graag zitten met grote aantallen woningen die nog moeten verkocht worden.
U kan de dación zelf ondertekenen of dit overlaten aan een advocaat. Voor een “dación en pago” is het in Spanje niet verplicht om een advocaat onder de arm te nemen. Wat wel verplicht is in Spanje dat u een tolk onder de arm neemt indien u geen of onvoldoende Spaans spreekt.
In alle geval neemt men best een advocaat onder de arm die ook kan optreden als tolk om zo de beste voorwaarden te onderhandelen met de bank, sommige banken kunnen nogal creatief omspringen met de te verwachten kosten in de toekomst.
Van de notaris moet u in alle geval geen hulp verwachtten omdat hij voor beide partijen moet werken.
6. Wat gebeurt er als de bank u geen “dación en pago” wil geven? Kan men dit aanvechten?
Men kan een negatieve beslissing inderdaad aanvechten voor de rechtbank maar het is niet altijd een juiste beslissing. Enkel als de waarde van de woning voldoende groot is om alle kosten en de te verwachten kosten te dekken dan kan u dit overwegen.
Als er te weinig waarde van de woning tegenover staat of juist genoeg om alle onmiddellijke kosten te dekken dan kan men deze rechtsgang beter laten. Het is een dure en tijdrovende procedure.
Is het tekort enkele duizenden euro’s en is de dación daarom afgewezen dan kan men het tekort best in cash betalen, misschien zal de bank nu wel ingaan op uw vraag.
7. Conclusie
Een “dación en pago” is een win-win situatie voor beide partijen. De ontlener is vrij van alle schulden en heeft succesvol zijn andere eigendommen veilig gesteld, zowel in Spanje als elders. Niemand kan u achterna komen om beslag te leggen op uw inkomsten of op uw roerend en onroerend goed, alle schulden zijn betaald.
De bank is nu eigenaar van de woning en heeft daardoor een kostelijke, lang durende procedure vermeden om ten slotte toch eigenaar van de woning te worden. Een inbeslagname van een woning voor de rechtbank duurt minimaal 2 jaar en de kosten kunnen oplopen tot 20% van de waarde van de woning.
Indien de bank met veel van deze inbeslagnames geconfronteerd is dan kan dit een negatieve invloed hebben op hun balans. Alle slechte leningen worden gemeld aan de Nationale Bank van Spanje.