Vakantieverhuur in Spanje

1. Algemeen
2. Andalusië
3. Aragon
4. Asturië
5. De Balearen
6. Baskenland
7. Canarische Eilanden
8. Cantabrië
9. Castilië La Mancha
10. Castilië y León
11. Catalonië
12. Extremadura
13. Galicië
14. La Rioja
15. Comunidad de Madrid
16. Regio Murcia
17. Navarra
18. Comunidad Valenciana
19. Belastingen

1.Algemeen

De nieuwe wetgeving van 6 maart 2019 zegt dat de eigenaars van een appartement in een appartementsgebouw samen mogen beslissen of er appartementen voor vakantieverhuur mogen verhuurd worden. Deze maatregel komt er door publieke druk van de bevolking waar er meer en meer weerstand komt tegen de praktijken van onlinediensten zoals Airbnb die de huurprijs enkel naar boven opdrijven.

Het is nu bijna twee jaar geleden dat de nieuwe Spaanse huurwet in voege kwam en waarin vooral de veranderingen in verband met de vakantieverhuur in het oog sprong. Hierna staat een overzicht van de maatregelen die de 17 autonome regio’s tot nu toe genomen hebben om de vakantieverhuurder toe te laten zijn vergunning aan te vragen.

Maar tot op heden hebben niet alle regio’s hun decreet aangepast waarmee verhuurders hun vergunning kunnen aanvragen maar sommige hebben toch in het voorjaar 2015 hun decreet gestemd gekregen.

Daarom staat er hier een beschrijving van de huidige toestand maar kom regelmatig eens kijken naar aanpassingen die er ongetwijfeld nog zullen gebeuren.

2. Andalusië

Algemeen

Met het decreet 28/2016 van 2 februari 2016 (tekst is in het Spaans) is het eindelijk zover. Het decreet is na tal van vertragingen eindelijk goedgekeurd geraakt maar veel eigenaars zullen niet tevreden zijn. Eigenaars die hun woning gebruiken voor vakantieverhuur hebben nog tot tijd tot mei om aangifte te doen van hun woning en om alle formaliteiten te vervullen.

Vanaf de voorlopige goedkeuring is er dan nog een jaar voorzien waarin men de woning kan laten voldoen aan alle technische vereisten.

Een van de voornaamste redenen om dit decreet in voege te laten komen was de publieke veiligheid. Verder moet het clandestien verhuren terug gedrongen worden omdat dit een ongezonde concurrentie is voor de bonafide ondernemingen.

Wanneer spreken we van een vakantieverhuur?

• wanneer deze dienst wordt aangeboden door een van volgende publicaties zoals internet of een andere nieuwe technologie
• wanneer de verhuur wordt aangeboden via een ander toeristisch kanaal waaronder reisagentschappen of andere bedrijven die toeristische diensten aanbieden.

Worden uitgesloten van dit decreet:

• woningen die voor vakantie verhuurd worden maar waar geen financiële tegenprestatie tegenover staat
• woningen die voor langer dan 2 maanden aan dezelfde persoon verhuurd worden.
• woningen die op het platteland gelegen zijn, zij vallen onder de artikelen 47 en 48 van de wet op het toerisme in Andalusië.
• een verzameling van drie of meer woningen met dezelfde eigenaar die in hetzelfde gebouw of dezelfde urbanisatie liggen, zij vallen onder een andere regeling.

Juridische voorschriften

De huisvesting in toeristische woningen wordt beschouwd als een toeristische dienst en moet daarom ook de regels van het decreet 13/2011 volgen.

De toegang tot de woning mag niet beperkt worden door redenen van afkomst, ras, seks, mening of eerder welke sociale of persoonlijke reden.

Verder zijn er rechten en plichten voor de gebruikers van de woning en in geval zij de regels niet volgen kunnen zij door de verhuurder binnen de 24 uur uitgezet worden.

Aansprakelijkheid tegenover de administratie

Het is de eigenaar van de woning die de verantwoordelijkheid draagt behalve als deze verantwoordelijkheid is overgedragen aan een bedrijf dat belast is met de uitbating van de woning.

Soorten woning

• Een gehele woning voorzien van meubilair
• Een woning waarin kamers kunnen gehuurd worden en waar de eigenaar ook nog woonachtig is, dit is een bed and breakfast

De maximale bezetting van de woning of de kamer hangt af van de vergunning maar een woning mag nooit meer dan 15 personen huisvesten en een kamer mag nooit meer dan zes personen huisvesten.

Wat moet er aanwezig zijn in een woning?

• De woning moet beschikken over een licentie van eerste bewoning en men moet op elk moment kunnen aantonen dat de woning voldoet aan de licentie.
• Alle kamers moet een directe ventilatie hebben met de buitenlucht of met niet overdekte patio’s en alle vensters moeten beschikken over een systeem om de ramen te verduisteren. Deze regels zijn niet van toepassing indien de woning opgenomen is op de lijst van beschermde woning en deze werken niet kunnen uitgevoerd worden zonder de voorwaarden van een beschermde woning te schenden.
• De woning moet voldoende gemeubeld zijn en voorzien zijn van de nodige apparaten. Alles moet in een goede staat van onderhoud en hygiëne zijn.
• Er moet voldoende vaste airconditioning aanwezig zijn in de woning als men de woning verhuurt tussen mei en september. Als men de maanden van oktober tot april de woning verhuurt dan moeten er voldoende verwarmingsapparaten in de woning aanwezig zijn. Deze regels zijn niet van toepassing indien de woning opgenomen is op de lijst van beschermde woning en deze werken niet kunnen uitgevoerd worden zonder de voorwaarden van een beschermde woning te schenden.
• Er moet een verbandkistje aanwezig zijn met voldoende eerste hulpmiddelen.
• Er moet toeristische informatie in de woning aanwezig zijn zoals restaurants, cafés, voedingsmiddelen, de meest nabijgelegen parkings, zones voor vrijetijdsbesteding, enz.
• Er moet een klachtenformulier aanwezig zijn in de woning.
• De woning moet gepoetst worden bij aankomst en vertrek van de huurder.
• Er moet voldoende beddengoed, linnengoed, huishoudmeubilair in verhouding met de maximale bezetting van de woning.
• Er moet een hulp en onderhoudsdienst voor de woning aanwezig zijn en er moet een telefoonnummer in de woning aanwezig zijn waarop men hulp kan vragen.
• De huurder moet in kennis gesteld worden van het intern reglement en van het gebruik van de installaties in de woning. Verder moet men kennis geven of er huisdieren in de woning mogen en of er mag gerookt worden.
• De huurders moeten de handleiding van de elektrische huishoudtoestellen ter beschikking hebben.

De werking en de commercialisering van de verhuur

Elke huurder moet op het moment van zijn aankomst een document ontvangen waarop minstens de naam van de eigenaar van de woning, het nummer van inschrijving in het Register van Toerisme van Andalusië, het aantal personen dat van de woning gaat gebruik maken, de datum van aankomst en van vertrek, de totaal prijs van de huur en een telefoonnummer dat kan gebruikt worden in geval van problemen. Dit document heeft de geldigheid van een contract.

Alle gebruikers moeten hun identificatiedocument overhandigen om het aanwezigheidsregister te kunnen aanvullen.

Een kopie van dit document, eenmaal aangevuld en ondertekend door de huurder, moet gedurende een jaar door de verhuurder ter beschikking gesteld worden van de Administratie van Andalusië.

De verhuurder kan vrij beslissen wanneer hij de woning ter beschikking van de huurder stelt. Is er niets opgenomen in het contract dan heeft de huurder toegang tot de woning vanaf 16.00 en hij verlaat de woning voor 12.00 van de laatste dag.

Op het moment dat de huurder in de woning komt moet hij een uitleg krijgen over het gebruik van de elektrotoestellen in de woning. Ook over de apparaten en de toestellen in de gemeenschappelijke ruimte moet de huurder de nodige uitleg krijgen.

De huurprijs

De aangekondigde prijs is voor een nacht conform artikel 32 van de wet op het Toerisme in Andalusië. Ook het waterverbruik, de kost voor elektriciteit, de verwarming, de koeling, het reinigen van de woning en het gebruik van beddengoed en linnengoed moeten in de prijs inbegrepen zijn.

De prijs van de verhuur, reservering en een gebeurlijke verbrekingskost kunnen aangerekend worden indien het opgenomen is in het huurcontract.

De verhuurder mag aan de huurder een reserveringskost en een voorschot aanrekenen maar deze bedragen mogen nooit meer dan 30 procent van de huurkost bedragen.

Anderzijds, indien de verhuurder zijn contractuele verplichting niet kan uitvoeren kan er een verbrekingspost aangerekend worden van 50 %:

De verhuurder mag een waarborg vragen waarop een inhouding kan gebeuren in het geval van slecht gebruik van de woning of het meubilair.

Inschrijving in het register van Toerisme in Andalusië

Voor de eerste verhuring van de woning moet de eigenaar een vergunning aanvragen bij de verantwoordelijke dienst voor het toerisme. Een aantal gegevens moeten aan deze dienst overgemaakt en dat zijn:

• De gegevens voor de identificatie van de woning
• De gegevens van de eigenaar van de woning
• De gegevens van het bedrijf dat de verhuur voor zijn rekening neemt.

Men moet elke verandering aan de gegevens van de woning, eigenaar en bedrijf doorgeven die er gebeuren na de oorspronkelijke aanvraag.

De inschrijving in het register van Toerisme in Andalusië kan op twee manieren:

• Online registeren: hiervoor kan u deze site gebruiken maar u heeft voor deze aangifte wel een digitaal certificaat nodig, Zonder digitaal certificaat kan het ook en dan gebruikt men de volgende uitleg, maar deze tekst is ook eentalig Spaans.
• Met een formulier: dit formulier kan je hier onderaan de pagina als *.pdf vinden, dat is de file 002057/4/A05D . Daarnaast is er een pagina waarop men een uitleg kan vinden om het formulier in te vullen.

Het registratienummer moet opgenomen worden in elke publiciteit voor de woning.

De woningen voor vakantieverhuur moeten ook doorgegeven worden aan de bevoegde gemeentelijke diensten.

Inspecties en sancties

De inspectiediensten die verantwoordelijk zijn voor deze controles doen dit onder de wet op het toerisme en van het decreet 144/2003.

Diegenen die inbreuken plegen op dit decreet plegen een administratief vergrijp en zij worden gesanctioneerd volgens artikel VIII van de Wet op het Toerisme.

Illegale verhuur

Elke verhuur van een woning zonder een aangifte gedaan te hebben wordt beschouwd als illegaal en het is volgens de wet van 13/2011 artikel 71.1 een zware overtreding. De boete kan dus oplopen tot € 150.000.

3. Aragon

Algemeen

In mei 2015 heeft de regionale overheid van Aragon zijn decreet gepubliceerd dat de veranderingen aan de huurwet regelde. Het resultaat was dat er een bijkomende regelgeving werd aangenomen en er een nieuw hoofdstuk “Viviendas Turisticas’ kwam. Bij de aanvraag voor de vergunning moet men een Declaración de Responsibilidad (Verklaring van Verantwoordelijkheid) overhandigen. Eigenaars en agentschappen moeten het toelatingsnummer ten allen tijde gebruiken in hun advertenties.

De lokale overheid speurt hier actief eigenaars op die toch zonder een vergunning hun woning verhuren en de boetes gaan van € 600 tot € 90.000.

Omschrijving

Dit reglement heeft effect op:

• woningen voor een toeristisch gebruik: dat zijn woningen voor een tijdelijk gebruik door zijn gebruikers, rechtstreeks of onrechtstreeks, aan derden, bemeubeld en voorzien van benodigdheden voor een direct gebruik die aangeboden worden via toeristische kanalen en voor een lucratief doel.
• kanalen voor toeristische aanbiedingen: de reisagentschappen, reserveringscentrales, andere bemiddelingsbedrijven, organisaties voor toeristische diensten inclusief diegene die online zijn maar ook reclame geplaatst op de sociale media.

Toepassingsgebied

1. Zijn onderwerp van dit reglement de toeristische woningen in de regio Aragón.
2. Zijn uitgesloten van dit reglement:
a) landelijke woningen en appartementsblokken of verzamelingen villa’s, huizen en chalets die professioneel worden aangeboden als toeristische woning
b) de verhuur van fincas in stedelijke gebieden.

Bewoonbaarheid en veiligheid

De woningen voor toeristisch gebruik moeten voldoen aan de normale voorschriften wat betreft de bewoonbaarheid en de veiligheid en zij moeten een goed structureel onderhoud hebben wat betreft het gebouw en de installaties.

Capaciteit

De maximale verblijfscapaciteit van een woning voor toeristisch gebruik is afhankelijk van de volgende parameters:

1 persoon per kamer >6 m²
2 personen per kamer >10 m²
3 personen per kamer >14 m²

Het gebruik van de woningen

1. De woningen voor toeristische verhuur moeten in een toestand zijn zodat zij door de huurders kunnen gebruikt worden op het moment van de door hen gekozen huurperiode. Daartoe moeten zij voldoen aan eisen op het gebied van reinheid maar zij moeten ook uitgerust zijn met voldoende meubilair, borden en bestek, huisraad en linnengoed.
2. Verder moet de woning uitgerust zijn met warm en koud water, elektriciteit en een automatische verwarming tijdens de periode dat de woning verhuurd is.

Het onderhoud van de woningen

De eigenaars of de bemiddelaars van de woningen moeten hun huurders een telefoonnummer ter beschikking stellen waarmee de huurders onmiddellijk problemen met de woning kunnen melden.

Dit nummer moet vermeld staan in het Spaans en het Engels op een zichtbare plaats in de woning.

Wat is allemaal verboden voor de huurder?

1. Wat is verboden door de huurders?

• Huurders mogen geen meubilair binnenbrengen en zij mogen geen werken, verbouwingen of reparaties uitvoeren zonder de geschreven toelating van de eigenaar.
• Er mogen niet meer personen in de woning aanwezig zijn dan officieel toegelaten.
• Men mag niet onderverhuren.
• Men mag geen explosieven of ontvlambare materialen in de woning binnen brengen.
• Men mag geen activiteiten in de woning ontplooien die strijdig zijn met de openbare orde en hygiëne.
• Het is verboden om dieren in de woning te brengen tenzij met toelating van de eigenaar. Enkel dieren van gehandicapten zijn ten allen tijde toegelaten.
• Het binnenbrengen van apparaten die het water of stroomverbruik aanmerkelijk verhogen.

2. Al deze verboden moeten duidelijk zichtbaar zijn in de woning en zij moeten in het Spaans en het Engels gesteld zijn.

Aansprakelijkheidsverklaring.

1. Voordat men met de toeristische activiteiten in een woning kan beginnen moet de eigenaar of de zaakwaarnemer een aansprakelijkheidsverklaring neerleggen bij de verantwoordelijke provinciale dienst van de regio Aragón.
2. Deze verklaring moet minimum de volgende punten bevatten:

• de gegevens van de woning en zijn maximale bezetting.
• de gegevens van de eigenaar.
• het telefoonnummer waarmee men onmiddellijk in contact kan komen met de eigenaar of zijn vertegenwoordiger.
• een verklaring waarin bevestigd wordt dat de bouwvoorschriften gevolgd zijn, dat het water drinkbaar is en dat er voldoende aangeduide nooduitgangen voorzien zijn.

3. Eenmaal deze verklaring is neergelegd op de bevoegde dienst moet men binnen de drie maanden:

• uw woning inschrijven in het register van de toeristische dienst.
• een verbod opleggen zodat de woning niet gebruikt kan worden voor korte termijn (toeristische) verhuur. Een van de redenen dat er een verbod is zijn de bouwvoorschriften die niet gevolgd werden.
• het vermelden van de voorwaarden waaraan de woning zal moeten voldoen om toch een vergunning te krijgen.

4. De inschrijving in het register van de toeristische dienst kan met een voldoende motivering gewijzigd of zelfs ingetrokken worden indien de woning niet meer aan de voorwaarden voldoet.

Inschrijving in het Register van de Toeristische Dienst van Aragón

In dit register worden de volgende punten ingeschreven:

• de aansprakelijkheidsverklaring zoals vermeld in artikel 10.
• elke wijziging aan de woning.
• de verkoop van de woning en de gegevens van de nieuwe eigenaar.
• de stopzetting van de activiteit.

Inspecties

Een woning voor toeristisch gebruik vereist een vrije toegang voor de inspecteurs van de toeristische dienst.

4. Asturië

In Asturië kan je online uw vergunning aanvragen bij het regionale Bureau voor Toerisme. Vakantiewoningen worden ingedeeld in twee soorten, we hebben de Viviendas Vacacionales en de Casas de Aldea (private landhuizen).

Appartementen worden binnen het decreet niet beschouwd als Viviendas Vacacionales en zij mogen niet aangeboden worden voor een vakantiewoning.

Hoe moet men zijn aanvraag indienen?

Er zijn dus twee soorten vakantiewoningen:

• Viviendas Vacacionales: dat zijn woningen in de stad of aan de kust
• Casas de Aldea: private woningen op het platteland in kleine dorpen en zij liggen niet in urbanisaties en zij worden niet beschouwd als een lokale handelszaak zoals een ‘Casa Rural’

Vakantiewoningen – Viviendas vacacionales

Vereisten

• De woning moet in zijn geheel verhuurd worden en niet per kamer
• De woning moet beschikbaar zijn, minstens van juni tot september maar liefst het ganse jaar door. Er moet een prijs bepaald zijn voor de verhuur
• Appartementen komen niet in aanmerking om als ‘Viviendas Vacacionales’ beschouwd te worden
• Men moet bewijzen dat de woning voldoet aan alle lokale bouw en installatieregelgeving
• Men moet in het bezit zijn van een verzekering “burgerlijke aansprakelijkheid” ten opzichte van de huurders. De minimum dekking is € 150.250 en er zijn gespecialiseerde verzekeringsmaatschappijen die u hierbij kunnen helpen
• De woning moet ook nog voldoen aan de vereisten van het decreet 34/2003 van 30 april.

Wat heb je nodig om uw aanvraag in te dienen?

• Een geldig identiteitsbewijs van uzelf of van uw wettelijke vertegenwoordiger
• Het eigendomsbewijs van de woning (escritura) en dat van uw bedrijf indien u in het bezit bent van een bedrijf
• Een toelating van de gemeente en dat moet aangevraagd worden bij uw gemeentebestuur
• Een plattegrond van de woning op schaal 1/100 waarop elke kamer benoemd is en de vierkante meter zijn opgenomen
• Het betalingsbewijs van uw aansprakelijkheidsverzekering
• Elk ander document waarvan je denkt dat het uw aanvraag kan steunen
• Van tijd tot tijd zal de lokale overheid controle uitoefenen op uw omzet via het belastingkantoor en op uw andere activiteiten via de lokale politie. Wenst men de lokale overheid geen toegang te geven tot deze gegevens dan moet men in het bezit zijn van een Digitaal Certificaat afgeleverd door Ceres of van een Elektronische Identificatie afgeleverd door de Nationale Politie. Verder moet er een kopie van uw paspoort of NIE aanwezig zijn.

Waar kan je uw aanvraag indienen?

Het ganse aanvraagproces kan online gedaan worden en men ontvangt nadien een aangetekend schrijven.

De toeristische dienst van Asturië verwerkt uw aanvraag en het departement Economie en Tewerkstelling voltooid de aanvraag.

Je kan de aanvraag persoonlijk indienen en de formulieren kan je hier vinden en men brengt ze dan naar:

Registro General de la Administración del Principado de Asturias
EASMU (Edificio Administrativo de Servicios Múltiples)
C/ Coronel Aranda nº2, planta plaza
33005 Oviedo

De registratienummers zien er als volgt uit: VV. nummer .AS

Private woningen – Casas de Aldea

Als je in het bezit bent van een private woning die in landelijk gebied ligt dan kan je de woning registreren in de categorie ‘Alojamientos de turismo rural’ (Landelijk Toeristische Accommodatie).

Vereisten

• Uw landelijke woning moet voldoen aan de vereisten zoals ze bepaald zijn in het decreet 143/2002, van 14 november.
• Zo moet de woning liggen in een dorp met maximum 500 inwoners.

Wat heb je nodig om uw aanvraag in te dienen?

• Eigendomsbewijs (escritura) of een huurcontract van de woning welke de beschikbaarheid van de woning aangeeft.
• Inschrijvingsbewijs van uw bedrijf als je in het bezit bent van een “sociedad limitada” of gelijkaardig.
• Indien men een volmacht heeft gegeven aan een advocaat of een vertegenwoordiger moet men een kopie bijvoegen van zijn NIF (identificatie document)
• Plattegrond van de woning met de indeling van elke etage inclusief het aantal vierkante meter van elke kamer en zijn ligging
• Uw openingsvergunning afgeleverd door het gemeentebestuur
• Men moet in het bezit zijn van een verzekering “burgerlijke aansprakelijkheid” ten opzichte van de huurders. De minimum dekking is € 150.250 en er zijn gespecialiseerde verzekeringsmaatschappijen die u hierbij kunnen helpen. Een standaard woningverzekering voldoet niet.
• Een document van uw gemeentebestuur waarin de gemeente bevestigd dat de woning ligt in een gemeente met een maximum aan 500 inwoners.
• Twee foto’s genomen aan de buitenzijde van de woning en die twee gevels van de woning tonen.
• Ben je in het bezit van een “casa de Aldea” (landelijke woning) dan moet je een inschrijvingsbewijs ‘empadronamiento’ aanvragen met andere woorden, met andere woorden je moet resident in de gemeente zijn.
• Van tijd tot tijd zal de lokale overheid controle uitoefenen op uw omzet via het belastingkantoor en op uw andere activiteiten via de lokale politie. Wenst men de lokale overheid geen toegang te geven tot deze gegevens dan moet men in het bezit zijn van een Digitaal Certificaat afgeleverd door Ceres of van een Elektronische Identificatie afgeleverd door de Nationale Politie. Verder moet er een kopie van uw paspoort of NIE aanwezig zijn.

Waar kan je uw aanvraag indienen?

Het ganse aanvraagproces kan online gedaan worden of men kan zijn documenten zelf indienen op:

Registro General de la Administración del Principado de Asturias
EASMU (Edificio Administrativo de Servicios Múltiples)
C/ Coronel Aranda nº2, planta plaza
33005 Oviedo

De registratienummers zien er als volgt uit: CA. nummer .ASF .

5. De Balearen

De overheid van de Balearen heeft zijn voorlopige regelgeving voor de verhuur van vakantiewoningen bekend gemaakt. Men kan een vergunning voor de verhuur van een vakantiewoning aanvragen maar dat kan enkel voor een villa of een huis maar niet voor een appartement. Deze regeling heeft veel eigenaars en vakantiegangers zwaar gestoord.

De regionale overheid zou nu werken aan een nieuwe regelgeving die de vakantiesector op de eilanden verder zou regelen. Maar de regels zullen niet versoepeld worden want er komt minstens nog een regel bij, de kandidaat verhuurder moet de toelating van zijn buren krijgen voordat hij zijn vergunning kan aanvragen.

Hoe moet men een vergunning aanvragen?

Men moet voor ogen houden dat de regelgeving enkel telt voor vrijstaande en half-vrijstaande woningen, appartementen kunnen niet voor toeristische doeleinden verhuurd worden. Wil je toch uw appartement voor een korte termijn verhuren dan kan dit enkel onder de gewone verhuur. Deze wet laat toe om op korte termijn te verhuren maar NIET voor toeristische redenen. Voor geen enkele woning mogen nog advertenties geplaatst worden voor een toeristische verhuur.

Zoals in de meeste andere regio’s, zijn er op de Balearen nu twee soorten accommodaties:

1. Accommodaties die uitgebaat worden als een bedrijf en die andere toeristische diensten aanbieden zoals ‘establecimientos de alojamiento de turismo rural’ en ‘apartamentos turísticos’.
2. Maar er zijn nu ook ‘Viviendas Turisticas’ en dit zijn privé vakantiewoningen die geregistreerd zijn voor de vakantieverhuur maar hier vallen geen appartementen onder.

Hoe kan je uw privé vakantiewoning registreren?

Indien je in het bezit bent van een privé villa en je wil die registreren voor vakantieverhuur dan heb je een ETV nummer (Estancia Turistica en Viviendas) nodig en dat kan je aanvragen bij de toeristische dienst. Men kan enkel een ETV aanvragen voor vrijstaande en half vrijstaande villa’s.

Individuen en bedrijven die een woonhuis voor een korte verhuurperiode met een toeristisch oogmerk willen aanbieden kunnen een vergunning aanvragen. Deze maatregel is ook van kracht voor eigenaars die de woning willen verhuren voor vakantieverhuur maar die ook zelf willen gebruik maken van de woning.

In de woning mogen er niet meer dan zes slaapkamers zijn en er mogen niet meer dan 12 personen verblijven. Er moet ook een badkamer voorzien zijn voor elke drie gasten dus 1 badkamer voor maximum 5 gasten en 4 badkamers voor 12 gasten.

Er moet heel wat administratief werk verzet voor zijn ETV registratie.

Eerst moet men het DRIAT aanvraag formulier (Documento de Responsibilidad de Inicio de Actividad de Turismo) en de ETV Vragenlijst invullen. Met deze formulieren gaat men naar de Directeur Generaal voor Toerisme en daar kan men een ETV nummer aanvragen en men neemt nog mee:

• Geldig paspoort/identiteitsbewijs van de eigenaar of van zijn vertegenwoordiger
• De plattegrond van de woning

Daarbij komen dan nog de volgende gegevens:

• Naam, adres, IDUFIR registratie nummer (Identificador Único de Finca Registral), perceelgrootte
• Ligging, capaciteit en het aantal vierkante meter van de slaapkamers, badkamers, woonkamer, keuken en terras
• Gegevens van het gebouw: aantal kamers, ligging, soort kamer (garage, prieel,….) en het aantal verdiepingen
• Beschrijving van de gemeenschappelijke ruimtes (indien aanwezig)

Er is een eenmalige belasting te betalen voor deze registratie. Momenteel is het € 24,84 per gast. Is er ruimte voor acht gasten dan betaald men €198,72 voor de registratie.

Natuurlijk moet men zijn huurinkomsten aangeven op zijn belastingbrief ‘Declaración de la Renta’.

Tussen de aanvraag en de ontvangst van uw ETV registratie nummer mag maximum zes maanden liggen. Tijdens deze periode komt er een inspectie van de woning of zij wel voldoet aan de gestelde vereisten.

6. Baskenland

De regionale Baskische regering werkt aan een nieuw decreet om de verhuur van vakantiewoningen in de regio te regelen. Volgens de huidige regelgeving mogen eigenaars met slechts 1 woning geen toeristische activiteiten ontplooien.

Als het nieuwe decreet zal goedgekeurd worden dan zou men ook B&B activiteiten mogen ontplooien met een limiet van 6 slaapkamers.

Momenteel is het verplicht om de woningen in te schrijven in het register (Registro de Empresas Turisticas). Eigenaars of agentschappen moeten altijd het inschrijvingsformulier vermelden in hun advertenties.

7. Canarische Eilanden

De regering van de Canarische Eilanden heeft een nieuw decreet goedgekeurd en dat werd positief onthaald door de toeristische industrie en het kreeg ook de steun van alle politieke partijen.

Tot de verrassing van velen sluit het decreet alle eigendommen uit die in “toeristische gebieden”, “toeristische urbanisaties” en in een mengeling van beide liggen, wat betekend dat het decreet 95% van de vakantiewoningen uitsluit.

Het decreet is dus momenteel van kracht en dat betekend dat eigenaars en agentschappen extreem voorzichtig moeten zijn en de lokale wetten goed moeten nakijken of de betrokken woningen in of buiten een toeristisch gebied liggen. De regering heeft aangekondigd dat al vanaf deze zomer er strenge controles zullen gebeuren en dat er boetes voorzien zijn tot € 60.000.

8. Cantabrië

In maart 2014 heeft de regering van Cantabrië zijn decreet aangepast aan de verhuur van vakantiewoningen voor een korte termijn. Eigenaars van een woning voor vakantieverhuur moeten hun woning terug registreren en ze krijgt dan de benaming ‘Alojamiento Turistico Extrahotelero’. De voorwaarden om een vergunning te krijgen zijn bij de strengste van Spanje.

Algemene regels voor de aanvraag

• Iedereen, privaat persoon of bedrijf kan een vergunning aanvragen voor de uitbating van zijn ‘alojamiento extra-hotelero’ en men kan een studio, appartement, bungalow of een chalet registreren.
• Men moet niet woonachtig zijn in de woning maar men kan geen woning registreren die je huurt.
• Alle woningen moeten aangepast zijn aan personen met een handicap en de aanpassing moet gebeuren volgens opgelegde regels.
• Alle vakantiewoningen krijgen een kwaliteitslabel met 1, 2, 3 of 4 sleutels.
• Alle informatie over de woning zoals de prijzen, brochures en advertenties moeten beschikbaar zijn in het Spaans en het Engels en zij moeten de categorie en het kwaliteitslabel bevatten.
• De woning moet ten allen tijde onderhouden blijven volgens de standaard opgelegd in het decreet.
• Indien men er voor kiest om de woning niet te registreren dan kan men toch blijven verhuren voor een korte termijn maar dan onder de gewone verhuur, Ley Arrendamientos Urbano. Men moet dus elke maal een huurcontract opstellen en alle verdiensten moeten aangegeven aan het belastingkantoor. Maar kies je voor deze formule dan mag men onder geen enkele voorwaarde de woorden vakantie of toerist gebruiken. Onder deze woorden vallen dus: vakantieverhuur (alquiler vacacional), vakantiewoning (vivienda vacacional), toeristische accommodatie (alojamiento turistico).

Richtlijnen om in Cantabria uw woning om te vormen tot een ‘Alojamiento Turistico Extrahotelero’

Studios: Moeten een woonkamer en een slaapkamer bevatten met een ingebouwde keuken en een aparte badkamer. De woning moet voorzien zijn van meubels, inrichting en toebehoren. Er mogen maximum twee gasten in verblijven.

Appartementen: Moeten een woonkamer, keuken, 1 slaapkamer en 1 badkamer bevatten. De woning moet voorzien zijn van meubels, inrichting en toebehoren.

Chalet of bungalow: Moeten een woonkamer, keuken, 1 slaapkamer en 1 badkamer bevatten. De woning moet voorzien zijn van meubels, inrichting en toebehoren. De woning moet het ganse gebouw omvatten, er moeten minsten twee buitenmuren en een aparte ingang zijn. Een bungalow heeft een verdieping terwijl een chalet meer verdiepingen omvat en er is een tuin aanwezig.

Alle woningen moeten een licht werend systeem hebben zoals gordijnen of blinden.

Meer regels waaraan de woning moet voldoen

De woning moet voorzien zijn van een brand en een veiligheidssysteem. Ligt de vakantiewoning in een appartementsblok dan moet het gebouw voorzien van een brandbeveiligingssysteem. In het gebouw moeten brandtrappen, noodverlichting, evacuatiesignalen en een plattegrond van het gebouw aanwezig zijn aan de ingang van het gebouw.

Alle woningen moeten voorzien zijn van een werkend verwarmingssysteem en er moet warm water beschikbaar zijn in de badkamers en de keukens. Woningen met een kwaliteitslabel van drie of vier sleutels moeten ook voorzien zijn van een airconditioning.

Er is een minimum grootte bepaald van een kamer en zo moet een dubbele slaapkamer met 4 sleutels 14 vierkante meter groot zijn, een met drie sleutels is minimum 13 vierkante meter, een met 2 sleutels is minimum 12 vierkante meter en een met 1 sleutel is minimum 11 vierkante meter groot. Lees er het decreet op na voor alle minimum afmetingen.

De kamers moeten voldoen aan:

Slaapkamers: Elke slaapkamer moet een directe toegang hebben tot buitenlicht en er moeten bedden aanwezig zijn, er moet een kleerkast zijn met schabben en ruimte om kleren te hangen, 1 of 2 nachtkastjes met nachtlampjes, een spiegel en een lichtschakelaar dicht bij het bed.

Zijn er slaapbanken of sofa bedden aanwezig dan mogen die nooit meer dan 50% uitmaken van het aantal toegelaten gasten in de woning. In uw advertenties moet u duidelijk aangeven hoeveel personen er moeten slapen op een slaapbank en dit wordt nagekeken tijdens de inspectie.

Badkamer: De badkamer moet uitgerust zijn met een wastafel, toilet, douche, douchegordijn of scherm, haardroger, stopcontact, een spiegel met licht, afvalbakje en bad linnen (100% katoen). Er moet tevens een rechtstreekse ventilatie aanwezig zijn of een ventilator.

Woon/eetkamer: In de woon/eetkamer moet er voldoende plaats zijn in de sofa’s om de maximum bezetting een plaats te geven en verder moet er een televisie, een eettafel en voldoende stoelen om iedereen een plaats aan tafel te geven.

Keuken: In de keuken moet het volgende aanwezig zijn. koelkast, oven, afzuigkap, spoelbak, potten, pannen, bestek en een koffiezetapparaat. Woningen met 3 of 4 sleutels moeten ook een wasmachine, afwasmachine, kookplaat, strijkijzer en een strijkplank hebben.

Hoe moet men zijn vergunning in Cantabrië aanvragen?

U gaat met uw aanvraag ‘Declaración Responsable’ (verklaring op erewoord) naar de Regionale Dienst voor Toerisme. In het decreet staat dat u dit moet doen VOORDAT je met uw activiteit begint maar voor je de aanvraag kan indienen moet men al langs de gemeente geweest zijn voor de gemeentelijke vergunning en men moet geregistreerd zijn bij belastingkantoor en bij de sociale zekerheid.

Men moet ook in het bezit zijn van een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid voor maximum 25 personen en een waarde van € 175.000. De polis moet binnen de maand na aanvraag getoond worden en hij moet effectief van kracht zijn op de openingsdatum van uw vakantiewoning.

De ‘Declaración Responsable’ moet omvatten:

• Handtekening van de eigenaar van de woning en contactgegevens
• Maximum bezetting van de woning, aantal kamers en de gebeurlijke aanwezigheid van slaapbanken
• Technische informatie zoals het aantal vierkante meter
• Openingsperiodes zoals lente, zomer, vakantieperiodes
• Categorie waaronder men wil zijn woning wil aanbieden en dat is de ‘Alojamiento Turistico Extrahotelero’

Door uw aanvraag geef je automatisch toelating aan de ambtenaren om alle documenten van de woning na te kijken. Men kan de informatie ook geven op eenvoudige vraag.

Welke documenten moeten bij uw aanvraag gevoegd worden?

• Eigendomstitel van de woning (escritura)
• Nota simple, of een gelijkaardig document indien men veranderingen aan de woning heeft uitgevoerd sinds men de originele eigendomstitel kreeg. (escritura)
• Gemeentelijke Openings Vergunning of het bewijs dat ze aangevraagd en betaald is
• Document of certificaat van de belastingdienst en sociale zekerheid als bewijs dat men geregistreerd is
• Polis burgerlijke aansprakelijkheid
• Volmacht als vertegenwoordiger van de eigenaar van de woning tesamen met uw NIF/DNI
• Gecertificeerd attest dat de woning voldoet aan de brandveiligheid

Met uw Verklaring op Erewoord (Declaración Responsable) ga je akkoord met de voorwaarden voor eigenaars van de toeristische accommodatie in Cantabrië. Wanneer uw aanvraag is goedgekeurd dan ontvang je uw vergunningsnummer. Dat nummer moet overal duidelijk vermeld worden en het moet zichtbaar zijn in de voornaamste toegang van de woning samen met het type en de categorie van de woning

Eenmaal de Verklaring op Erewoord is ingediend krijgt men een controle om na te kijken of alle gegevens correct zijn.

De periode tussen de aanvraag en de goed of afkeuring van uw woning mag nooit de 6 maanden overschrijden.

9. Castilië La Mancha

Volgens het regionale departement voor Toerisme is er nog altijd geen mogelijkheid voorzien om een toelating aan te vragen voor de verhuur van vakantiewoningen.

Momenteel is het dus niet mogelijk om een vergunning te krijgen maar indien men in het bezit is van een landelijke woning (vivienda rural) dan kan je een vergunning aanvragen als Casa Rural. Maar hiervoor moet je naar de lokale toeristische dienst en je moet daar een vergunning aanvragen.

10. Castilië y León

Ook hier voorziet de wet niet in de mogelijkheid voor de verhuur van een vakantiewoning. Een eigenaar kan zijn woning verhuren op de korte termijn maar men valt dan onder de gewone wetgeving, Ley Arrendamientos Urbano. Onder geen enkele voorwaarde mag men adverteren met toeristische of vakantie doeleinden.

11. Catalonië

In Catalonië voorzag de wet sinds 2011 de verhuur van vakantiewoningen en kwam er een administratie die de toeristische vergunningen kon afleveren. Een probleem met deze wetgeving is het feit dat er een tegenstrijdigheid ligt in de belasting op de aflevering van de vergunning. Het is mogelijk dat er verschillende taksen worden geheven in verschillende gemeenten. Momenteel is er in Barcelona sinds mei 2014 zelfs geen mogelijkheid meer om een vergunning te krijgen.

In Catalonië kent men de mogelijkheid om zijn privé woning als vakantiewoning te verhuren en dat kreeg de naam ‘Vivienda de Uso Turístico’.

De procedure start op uw lokaal gemeentehuis waar je uw aanvraag moet registreren en men krijgt dan een ‘H.U.T nummer’. H.U.T staat voor Habitatge d’Us Turistic, of Vergunning voor Toeristisch Gebruik.

Belangrijk: Als uw woning in een urbanisatie ligt waarvan de regels bepalen dat er geen verhuringen mogen gebeuren dan kan ook het gemeentebestuur u niet helpen.

Benodigdheden:

Om uw H.U.T. nummer aan te vragen moet men het aanvraagformulier overhandigen samen met de gegevens van uw woning en men moet bewijzen dat de woning aan alle voorwaarden voldoet die in het decreet zijn opgenomen.

Eenmaal men in het bezit is van zijn H.U.T. nummer moet uw eigendom uitgerust worden volgens de normen die opgelegd zijn en men moet alle gasten aanmelden bij de politie.

Maar de regels waaraan men moet voldoen kunnen per gemeente verschillend zijn.

• Cedula d’ Habitatge (Certificaat Kamerbezetting). Indien je nog niet in het bezit bent van dit document dan kan je het aanvragen op uw plaatselijk gemeentehuis. Men heeft dit certificaat nodig voor de aanvraag van het H.U.T. nummer.
• De woning moet voldoende bemeubeld en uitgerust zijn voor onmiddellijke bezetting.
• Er moeten contactnummers aanwezig zijn die door de huurder in geval van nood kunnen gebruikt worden zoals uw telefoonnummer en de telefoonnummers van de politie, ambulance, hospitaal en van het gemeentehuis.
• De verhuurder moet een kopie van de paspoorten van de huurders aan de politie overhandigen.
• Er moet regelmatig onderhoud aan de woning uitgevoerd worden.
• Er moet een officieel Klachtenformulier aanwezig zijn in het gebouw.
• Er mogen nooit meer personen in de woning aanwezig zijn dan opgegeven in het certificaat kamerbezetting.

Procedure

Zodra u zeker bent dat u voldoet aan alle voorgaande voorschriften kan men op het gemeentehuis zijn vergunning voor Vivienda de Uso Turístico aanvragen.

• Er is een minimale registratievergoeding voorzien maar die kan per gemeente verschillen.
• Eenmaal men geregistreerd is moet men zijn belasting op de vergunning betalen maar ook deze kan verschillen per gemeente.

Eenmaal men zijn aanvraag heeft ingediend gaat uw aanvraag naar het ‘Direcció General de Turisme’ en zij zijn verantwoordelijk voor het toewijzen van uw HUT nummer.

Uw HUT nummer komt overeen met de provincie waar de woning gelegen is en zo staat HUTB voor (Barcelona), HUTT (Tarragona), HUTG (Girona), HUTL (Lleida), HUTCC (Catalonia Central), HUTTE (Terres de l’Ebre) en HUTVA (Val d’Aran).

Begin in alle geval NIET met de verhuur van de woning voordat men zijn HUT nummer heeft. Hierbij zit uw toegang tot een online platform waar je de identiteitsgegevens van uw huurders moet ingeven. De politie heeft toegang tot deze informatie voor het geval er problemen moesten opduiken tijdens hun verblijf. Dit kan men beschouwen als indringerig maar het is in overeenstemming met de wet op de openbare veiligheid.

Soorten accommodatie

Er zijn in Catalonië zes soorten vergunningen voorzien en dat zijn reisbureaus, toeristische appartementen, campings, woningen voor toeristisch gebruik, hotels en landelijke huizen. Denk dus goed na onder welke categorie men wil geregistreerd staan.

Vergis u niet, er is een verschil tussen”apartamentos turísticos” en privé vakantieverhuur. De “apartamento turístico” is een toeristische inrichting waarvoor er een vergunning ‘Licencia de Apertura’, naast andere specifieke vereisten moet zijn. Zij hebben ook een andere HUT nummer. Codes voor “apartamentos turÍsticos” zijn AT/ ATB, ATG, ATL, ATT, ATCC. ATTE or ATVA.

De landelijke huizen of “casas rurales” Dit soort van vergunning slaat niet op een landelijke privé woning die gebruikt wordt als vakantiewoning maar ze worden uitgebaat samen met andere toeristische diensten. Er is ook een openingsvergunning voor nodig en ook deze Casas Rurales hebben een aparte code: P/ PB, PG, PL, PT, PCC, PTE en PVA.

Barcelona

Barcelona is een geval apart, het is de tweede stad in Spanje en er staat sinds de laatste verkiezingen een nieuw bestuur aan het roer. De nieuwe burgemeester Ada Colau wil voorkomen dat Barcelona het slachtoffer gaat worden van een nieuwe soort toeristische onroerend goed probleem en daarom gaat de stad de strijd aan tegen de verhuur van illegale appartementen aan toeristen.

Maar Barcelona viseert niet alleen de eigenaars van de appartementen, ook de websites die de woningen aanbieden zullen aangepakt worden.

De stad Barcelona wou al eerder maatregelen nemen om het steeds groeiende aantal toeristen onder controle te houden en een van de grootste problemen is de overvloed aan beschikbare slaapplaatsen. Officieel moeten die allemaal geregistreerd worden maar weinigen registreren hun appartement maar de boetes die men riskeert zijn niet min, ze gaan van € 9.001 tot € 90.000.

Momenteel begint de stad met een proef met 330 illegale appartementen in de wijk, Ciutat Vella, en deze eigenaars zullen allemaal beboet worden met een boete van € 15.000. Maar de eigenaars hebben de kans om onder deze boete uit te geraken, zo kunnen zij hun appartementen aan sociale instellingen verhuren die ze op hun beurt kunnen verder verhuren aan families die uit hun huizen zijn gezet. Volgen zij dit plan dan wordt hun boete met 80% verminderd.

De eigenaars moeten 20% van de boete betalen en hun appartementen gedurende minstens 3 jaar verhuren aan de Mesa de Emergencia Social, de sociale instelling van de stad Barcelona.

De eigenaar zal na betaling van de ongeveer 3.000 euro boete de huur ontvangen van de sociale instellingen. Na deze drie jaar heeft de eigenaar twee keuzes, ofwel zal hij de resterende 80% van de € 15.000 boete betalen ofwel kan hij langer doorgaan met de sociale verhuur, net zolang tot de ganse € 15.000 is betaald.

Naast de eigenaren van de appartementen gaat de stad vanaf september ook de websites beboeten die illegale of niet geregistreerde appartementen aanbieden. Zo zijn Tripadvisor, Airbnb en Booking.com de grootste aanbieders van appartementen in Barcelona.

Om te beginnen eist de gemeente de contactgegevens van de personen die illegale appartementen via deze platforms verhuren om te controleren of men geregistreerd staat als verhuurder. Zijn ze niet geregistreerd dan moeten de websites de advertenties voor deze appartementen onmiddellijk verwijderen.

Weigeren zij deze appartementen te verwijderen dan kan per appartement een boete opgelegd worden tussen de € 3.000 en de € 600.000. Ook op het niet overhandigen van de contactgegevens van de aanbieders staan zware boetes.

12. Extremadura

Ook in Extremadura zijn er geen specifieke regels voor vakantieverhuur. Men kan zijn woning voor een korte termijn verhuren maar men valt dan onder de gewone verhuur, Ley Arrendamientos Urbano. Het is niet toegelaten om zijn woning via toeristische kanalen te promoten.

13. Galicië

De regelgeving in Galicië laat toe dat een privé eigenaar zijn woning kan verhuren als vakantiewoning. Er zijn enkele regels waaraan men zich moet houden waaronder men moet een verzekering hebben, men moet een vergunning aanvragen en men moet zijn verdiensten aangeven aan de belastingdienst.

De wijze van aanvragen is relatief simpel maar de woning moet voldoen aan de vereisten zoals ze bepaald zijn in het decreet 52/2011.

Het is in Galicië niet noodzakelijk om een bedrijf te startten om een vergunning te kunnen aanvragen maar vanaf het moment dat men zijn vergunning aanvraagt is men geregistreerd als een ‘toerisme professional’. De vergunning geeft u het recht om legaal uw woning te adverteren als een vakantiewoning en om gebruik te maken van de voorziene toeristische kanalen.

Privé vakantiewoningen worden onder slechts 1 categorie geregistreerd, ‘Vivendas Turísticas’. Appartementen voor de vakantieverhuur hebben 3 categoriën, 1, 2, en 3 sleutels (llaves).

Richtlijnen om uw woning om te vormen in een ‘Vivenda Turística’

• De vakantiewoning moet in zijn geheel verhuurd worden en het is niet toegelaten om enkele kamers ter verhuren.
• Men mag zelf niet in de woning wonen op het moment van verhuur.
• De woning moet een eetkamer, keuken, slaapkamer en een badkamer bevatten. Studio’s en appartementen kunnen slechts geregistreerd worden als ‘Apartmento Turístico’.
• Huisregels: indien men huisregels maakt voor de huurders moeten ze goed zichtbaar zijn.
• Water: De woningen moeten voorzien zijn van proper drinkbaar water.
• Afval ophaling: Er moet een dagelijkse afval ophaling gebeuren of een ophaling volgens de plaatselijke gemeentelijke regels.
• Verwarming en ventilatie: In de woning moet er een vorm van verwarming aanwezig zijn. Alleen als men enkel verhuurd van juni tot en met september is het niet noodzakelijk dat de verwarming tijdens deze maanden werkt. De eetkamer, slaapkamer en keuken moeten voorzien zijn van een buiten ventilatie.
• Capaciteit: In de woning mogen er afhankelijk van het aantal slaapkamers maximum 10 personen verblijven. Een enkele slaapkamer moet minimum 6 m² zijn en voor een dubbele slaapkamer is het 10 m². Er mogen nooit meer dan 2 slapplaatsen per slaapkamer zijn en maakt men gebruik van een sofa bed in afmeting zoals bepaald in het decreet.
• Schoonmaak, beddengoed, en linnen: De schoonmaak behoort niet, tenzij er een akkoord is, tot de verantwoordelijkheid van de eigenaar wanneer er huurders in de woning zijn. Er moet wel voldoende beddengoed en linnen in de woning aanwezig zijn voor de volgende zeven dagen.

Minimum vereisten voor de kamers

• Living/eetkamer: Deze kamer moet minimum 8 m² groot zijn en in verhouding met het aantal toegelaten huurders. Verder moet de kamer voldoende bemeubeld zijn.
• Keukens: De keuken moet voorzien zijn van voldoende keukengerei. Verder moet er een wasmachine aanwezig zijn en moet er een strijkijzer zijn.
• Slaapkamers: Zij moeten voorzien zijn van een enkel of een dubbelbed, een kleerkast met voldoende kleerhangers en er moeten lichtschakelaars dicht bij het bed staan. Er moet voldoende bedlinnen aanwezig voor de gasten en de kamer moet voorzien van middelen om de kamer te verduisteren zoals gordijnen of blinden.
• Badkamers: Zij moeten voorzien zijn van wastafels, een bad of een douche, toilet, spiegel, contactpunt, handdoekhouder en een kast. Indien de woning geschikt is voor 6 of meer personen dan moeten er twee badkamers aanwezig zijn elk met douche of een bad, wastafels en een toilet.

Hoe moet men de vergunning aanvragen?

De eerste stap is uw intentie kenbaar maken om een vakantiewoning te verhuren en en dat gebeurt met het aanvragen van een vergunning. Hier in Galicië is deze aanvraag een Declaración Responsible (Verklaring van Verantwoordelijkheid). Een aanvraagformulier is voorzien en men moet hierop verklaren dat uw woning voldoet aan alle voorwaarden van het decreet.

Men kan zijn aanvraag indienen op het regionale departement voor toerisme in onder andere A Coruña, Lugo, Ourense en Pontevedra. Het is niet mogelijk om zijn aanvraag bij het gemeentehuis in te dienen maar als men in het bezit is van een elektronische handtekening kan men de aanvraag online indienen. Bij het indienen van de aanvraag moet men nog enkele documenten overhandigen en dat zijn een plattegrond van de woning op schaal 1:100 en een bewijs van betaling van het huisvuil, de onroerend goed belasting IBI en de energierekening.

Vanaf het indienen van de aanvraag voor de vergunning is men gebonden door de regelgeving van de Wet op het Toerisme en van het decreet op de verhuur van vakantiewoningen (Vivendas Turísticas).

Ook in Galicië is er een registratie kost voorzien.

Inschrijving en het licentie nummer

Eenmaal uw aanvraag is verwerkt krijgt men zijn licentie nummer van uw regionaal toerisme departement. Men moet de vergunning binnen de 15 dagen ontvangen nadat de aanvraag verwerkt is.

Dit nummer moet op een plaquette duidelijk zichtbaar getoond worden aan de buitenkant van de woning. De toeristische dienst kan de afmetingen van de plaquette bepalen.

Aanvraag van een categorie

Alle privé vakantiewoningen worden geregistreerd in de categorie ‘Vivienda Turistica. Maar men kan ook een vergunning aanvragen voor een appartement ‘Apartamento Turístico” en appartementen worden ingedeeld in drie kwaliteitscategorieën en dat zijn 1, 2 of 3 sleutels.

In dit geval komt er een voorafgaande inspectie en nog andere controles om het appartement in te delen in de juiste categorie.

Op dit moment, tijdens de aanvraag voor zijn categorie Vivienda Turística of Apartamento Turístico, moet men de volgende documenten overhandigen:

• Eigendomsbewijs van de woning (escritura)
• Polis van uw verzekering burgerlijke verantwoordelijkheid
• Gemeente vergunning (enkel bij de aanvraag voor een apartamento turistico)
• Naleving van de bouwvergunning (enkel bij de aanvraag voor een apartamento turistico)
• Document dat de aanpassingen laat zien na een gebeurlijke afwijzing als apartamento turistico)

Het hele verwerkingsproces van aanvraag tot het verkrijgen van uw categorie mag niet langer duren dan drie maanden.

14. La Rioja

In La Rioja is het momenteel gewoon verboden om privéwoningen op korte termijn te verhuren voor vakantieverhuur.

15. Comunidad de Madrid

In juli 2014 kwam Madrid met de nieuwe regelgeving wat betreft de privé verhuur van vakantiewoningen. De belangrijkste punten in het nieuwe decreet zijn de minimum periode van 5 dagen en kamerverhuur is niet toegelaten.

Belangrijkste aandachtspunten

Men kan een vergunning aanvragen voor een ‘Vivienda de Uso Turístico’ indien je een woning bezit, er is geen beperking op het soort eigendom.

Ben je in het bezit van meer dan vier appartementen in hetzelfde gebouw dan komt men onder de categorie ‘Apartamento Turístico’.

‘Viviendas de Uso Turístico’ moeten voor een minimum periode van vijf dagen verhuurd worden. Dit is een probleem voor veel eigenaars omdat onderzoek heeft uitgewezen dat de gemiddelde periode die een toerist in Madrid blijft beperkt is tot 4 dagen. Ook toeristen die een verlengd weekend naar Madrid komen moeten hun heil ergens anders zoeken.

Apartamentos Turisticos (Toeristische Appartementen) zijn niet beperkt door deze vijf dagen regel.

Het is niet toegelaten om kamers te verhuren binnen de eigen woning.

De woning moet minimum drie maanden per jaar verhuurd kunnen worden (behalve in de stad Madrid), men mag zelf niet in de woning wonen en ze mag ook niet in gebruik zijn voor andere doeleinden.

Wat zijn de minimum vereisten?

Er staat niets over minimumvereisten in het decreet voor Viviendas de Uso Turistico over brandveiligheid, kwaliteit van de vakantiewoning, maar er is wel een duidelijke lijst met minimum vereisten voor Apartamentos Turisticos.

In Madrid zijn er vier kwaliteitscategorieën voor appartementen voorzien gaande van 1 tot 4 sleutels en de voorwaarden voor elke categorie kan je vinden in het decreet, in het Spaans en vanaf artikel 10.

Hoe moet men zijn vergunning in Madrid aanvragen?

Men moet zijn aanvraag, ‘Declaración Responsable’ indienen bij een overheidsinstelling, stadhuis, regionaal toerismekantoor, postkantoor maar ook als je woonachtig bent buiten Spanje in uw lokale consulaat. Ben je in het bezit van een elektronische handtekening dan kan men de aanvraag online indienen.

Er staat een kopie van het aanvraagformulier in bijlage III van het decreet. Bij de aanvraag moet men een plattegrond bijvoegen dat voorzien is van een handtekening van een architect of door een professional uit de bouw.

Eenmaal men zijn aanvraag heeft ingediend moet men zijn woning registreren bij het regionale register voor toerisme.

De woning zal dan een gecontroleerd worden of ze voldoet aan de eisen van het decreet.

Men moet alle wijzigingen melden nadat men zijn aanvraag heeft ingediend maar ook alle veranderingen die men in de toekomst gaat uitvoeren.

De woning moet in het bezit zijn van een licentie eerste bewoning.

De stad Madrid

Het voorgaande ging allemaal over de Comunidad de Madrid maar er is ook nog de hoofdstad Madrid.

De burgemeester van de stad heeft het voorstel gelanceerd dat zij het algemene plan van stadsplanning zal wijzigen waardoor particulieren geen vergunning moeten bezitten om een woning te verhuren voor minder dan 90 dagen.

Eigenaren die hun woning langer dan 90 dagen willen verhuren moeten wel een vergunning aanvragen. De gemeente gaat wel strengere controles uitvoeren op eigenaren die geen vergunning hebben en hun woning toch langer dan 90 dagen verhuren.

De gemeente wil alle toeristische woningen in kaart brengen en in de meest verzadigde delen van de stad zullen beperkingen, tot een verbod toe, op de verhuur ingevoerd worden.

Momenteel is er nog niets beslist over de boetes die overtreders zullen krijgen maar vergis u niet, eigenaars die minder dan 90 dagen verhuren hebben geen vergunning nodig maar zij moeten wel belasting betalen op de ontvangen huurgelden.

Nu is er meer bekend geworden over het voorstel en particulieren mogen hun woning 90 dagen per jaar verhuren, verhuren ze langer dan 90 dagen dan worden zij beschouwd als professionele verhuurders.

Maar alle woningen die aan toeristen verhuurd worden moeten een certificaat van geschiktheid bezitten. Dit certificaat kan afgeleverd worden door een architect of een ingenieur als na controle blijkt dat de woning aan alle eisen voldoet.

De aandachtspunten die zeker gecontroleerd worden zijn:

• de verwarming moet werken
• er moet warm en koud stromend water zijn
• er moet een kookmogelijkheid aanwezig zijn
• de woning moet voorzien zijn van de nodige lichtpunten
• daarenboven moet er een aansprakelijkheidsverzekering afgesloten worden
  mogen er niet meer mensen in de woning aanwezig zijn dan redelijkerwijze mogelijk is
• de persoonsgegevens van de toeristische huurders moeten aan de politie doorgegeven worden.

Alleen als aan al die voorwaarden voldaan is zal er een “Certificado de Idoneidad para las viviendas de Uso Turístico” afgeleverd worden.

Enkel woningen die een dergelijk certificaat bezitten worden in de toekomst opgenomen in het register voor de toeristische verhuur.

In het nieuwe reglement staat ook dat de websites die woningen te huur aanbieden als bedrijf in de toeristische sector aanzien worden. Als zij bijgevolg woningen op hun site opnemen die niet in het bezit zijn van het certificaat zij een boete kunnen krijgen tot € 300.000.

16. Regio Murcia

Momenteel is het niet mogelijk om zijn woning op korte termijn te verhuren als vakantiewoning. Maar de overheid in Murcia werkt aan een herziening van zijn wetgeving op het toerisme en het is mogelijk dat in de toekomst het wel mogelijk is om vakantiewoningen op korte termijn te verhuren.

17. Navarra

In Navarra zijn er twee soorten categorieën voorzien:

1. Casa Rural – als de woning in de traditionele architectuur stijl gebouwd is
2. Apartamento Turistico – in deze categorie zijn niet alleen appartementen opgenomen maar ook bungalows, chalets en villa’s (Vivienda Turistica).

Men moet zijn aanvraag voor een vergunning indienen op het Bureau voor Toerisme in Pamplona. Voor de aanvraag zijn er geen kosten voorzien maar eenmaal uw vergunning verwerkt is en verzonden naar uw lokaal gemeentehuis zullen er kosten aangerekend worden.

In alle advertenties voor uw vakantiewoning moet het registratienummer vermeld worden.

Voor het aanvraagformulier en de Verklaring Verantwoordelijkheid kan men kijken op de site van de regio Navarra, ga dan naar de rubriek Documentación en dan naar Declaración Responsable Apartamentos Hier kan men de nodige informatie vinden maar spijtig genoeg, alleen in het Spaans.

18. Comunidad Valenciana

De originele wet (Decreet 92/2009) regelt de vergunning voor vakantieverhuur in de Comunidad Valenciana en dit decreet werd in januari 2015 aangepast. Het is vanaf dat moment voor alle soorten vakantieverhuur verplicht om uw eigendom te registreren bij het Registro de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas (Het Register voor Toeristische Bedrijven Etablissementen en Professionelen).

Eenmaal je in het bezit bent van uw licentienummer (ook inschrijvingsnummer genoemd), moet het vermeld worden op al uw advertenties in verband met uw vakantiewoning. Het niet vermelden in een advertentie van uw licentienummer kan een boete opleveren voor de eigenaar en voor het advertentiekanaal.

Wie heeft een vergunning nodig?

Volgens het decreet is het verplicht om alle vakantiewoningen voor verhuur te registreren. Verhuur je tot vijf vakantiewoningen dan moet men elke woning apart registreren.

Verhuurt men meer dan vijf woningen dan moet men zich registreren als een ‘empresa’ (bedrijf) en niet als een particulier. Men moet zijn licentienummer gebruiken in alle advertenties voor de huurwoningen.

Belangrijk: Alhoewel het decreet 92/2009 de wettekst is die de algemene bepalingen bepaalt voor de vakantieverhuur in de Comunidad Valenciana wordt dit decreet gedeeltelijk gewijzigd door het decreet Decreet 75/2015. De belangrijkste wijziging is dat nu elke ELKE eigenaar, zelfs met een woning, zich moet registreren in het “Registro General de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas”.

Hoe moet men zijn vakantiewoning registreren?

Je moet de Declaraciön Responsable aanvragen bij de Servicio Territorial de Turismo of door het formulier hier te downloaden. Nadat het formulier ingevuld is kan men het overmaken door middel van de volgende methodes:

Optie 1:

Men kan zijn aanvraag indienen bij eerder welk administratief overheidskantoor maar het is aan te raden om een van de volgende te gebruiken.

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Alicante
C/ Churruca 29, 03003 Alicante

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Castellón
Avda. Hermanos Bou 47, 12003 Castellón de la Plana

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Valencia
Pl. Alfonso el Magnánimo 15, 46003 Valencia

Optie 2:

De tweede mogelijkheid is dat men zijn aanvraagformulier binnenbrengt op het postkantoor. Men brengt de aanvraag naar het postkantoor, geadresseerd aan het dichtstbijzijnde Registro del Servicio Territorial de Turismo, in een open enveloppe zodat men ze kan afstempelen en voorzien van een datum.

Registraties worden aangenomen voor appartementen, studio’s, villa’s, chalets, bungalows en andere gelijkaardige woningen. De woning moet voldoen aan alle technische vereisten en standaarden zoals ze bepaald zijn in het decreet, gebaseerd op zijn eigen categorie, Estándar, Primera en Superior.

Eenmaal de woning geregistreerd is moet men zijn nummer en categorie in alle promotie van de woning gebruiken.

Valencia  –  VT/Licentie Nummer/V
Alicante   –  VT/Licentie Nummer/A
Castellón –  VT/Licentie Nummer/CS

Wordt de woning door een derde partij verhuurd dan is de code lichtjes anders::

Valencia   – EGVT/Licentie Nummer/V
Alicante – EGVT/Licentie Nummer/A
Castellón – EGVT/Licentie Nummer/CS

Vereisten aan de woning

Het decreet bepaald waaraan toeristische woningen moeten voldoen.

Hierna volgen er enkele voorbeelden waaraan woningen moeten voldoen:

Ingang, gemeenschappelijk, parking: een lift moet voorzien zijn indien de woning hoger ligt dan 4 verdiepingen hoog, anders zijn trappen voldoende, parking is niet nodig in de laagste kwaliteitscategorie

Installaties en diensten: airco en verwarming, zwembad is niet noodzakelijk in de laagste categorie, stopcontacten in alle kamers en een zekeringkast, warm water, evacuatieplan aan de voordeur, alarmnummers voor de telefoon, informatie over lokale attracties of interessante plaatsen. Een tuin is enkel noodzakelijk in de hoogste categorie

Grootte van de kamers: enkele voorbeelden, hoofd slaapkamer 10 m², woonkamer/keuken 18 m², badkamer 4,5 m²

Benodigdheden: bestek, keukengerei en apparaten, bedlinnen, raam aankleding

Keukenapparatuur: koelkast/diepvriezer, elektrische grill / bakplaat, oven / magnetron, afzuigkap en rookmelder

De keuken moet worden uitgerust met een minimum van twee branders als de accommodatie niet geschikt is voor meer dan vier personen en drie branders plus, als het meer dan vier gasten.

Een studio appartement is een woning waar een living/eetkamer/keuken gebied is met een aparte badkamer (minimum van 24 vierkante meter in het totaal bij de standaard categorie).

19. Belastingen

Dit is vermoedelijk het pijnpunt van deze hele operatie. Iedereen die al wat jaartjes in Spanje meedraait weet dat de meeste buitenlanders hier een broertje aan dood hebben. In de straat waar wij de eerste vijf jaar van ons Spaans avontuur hebben doorgebracht was er zegge en schrijve 1 eigenaar die belasting op zijn huurinkomsten betaalde. De rest maakte zich er vanaf met de meest dwaze uitleg, ik betaal in België, ik betaal grondbelasting enz. Ik moet wel zeggen dat er enkele eigenaars nooit verhuurd hebben.

Iedereen doet wat hij wil, ik zeg maar een ding, als de Spaanse belastingdienst u te pakken krijgt en ik spreek uit ervaring dan is het gedaan met lachen. Voor 2008 heb ik op mijn inkomsten-belasting meer boetes en interesten betaald dan belasting.

Nog een geluk dat er voor de volgende jaren, 2009-2014 een fiscale amnestie werd afgekondigd maar momenteel haalt men gewoon elke maand € 1.000 van de rekening. Deze amnestie is onlangs wel stop gezet.

Hier in het dorp in Andalusië, met een vaste vijfhonderd inwoners waarvan er een aantal niet ingeschreven zijn, zijn we al met 6 mensen die in hetzelfde geval als ik ben.

Aangifte van het inkomen uit de vakantieverhuur

Het is verplicht om aangifte te doen van uw inkomen uit verhuur. Contacteer een financiële consulent of ga naar het lokale kantoor van Hacienda. Hierna volgens nog enkele antwoorden op de ongetwijfeld vele vragen.

Als niet-resident, ben ik dan vrijgesteld om belastingen in Spanje te betalen?

Als niet-resident, die een niet-resident belasting betaald zal toch het inkomen uit de verhuur van zijn woning moeten aangeven en daartoe gebruikt men hetzelfde formulier modelo 210. Iedereen, resident of niet-resident, heeft de verplichting om aangifte te doen van zijn inkomen. Doe je momenteel geen aangifte van uw inkomen, doe het dan zo snel mogelijk.

Moet ik zowel in Spanje als in mijn eigen land aangifte doen?

Men kan nooit in meer dan een land gelijktijdig resident zijn, ben je resident in Spanje dan ben je niet resident in België of Nederland. Indien je in Spanje resident bent en een pensioen ontvangt uit uw land van oorsprong dan kan je niet belast worden in uw land van oorsprong.

Ben je niet-resident in Spanje maar ontvang je een inkomen uit de verhuur van een vakantiewoning dat MOET je aangifte doen in Spanje, samen met uw niet-residenten aangifte (modelo 210). Normaal betaal je 24,75 %

Verdrag dubbele belasting

Zoals we eerder hebben gezegd, zelfs als ben je geen resident in Spanje, je moet in Spanje aangifte doen van het inkomen uit verhuur. Er bestaat met tal van landen een verdrag zodat je zonder problemen dit inkomen in uw aangifte kan aangeven. Maar je moet wel aangifte doen van uw woning in uw thuisland.

Moet ik BTW aanrekenen op mijn vakantieverhuur?

Ben je resident of niet, momenteel moet je geen BTW aanrekenen op uw inkomen uit verhuur. Alleen als men zijn woning verhuurt aan een geregistreerde handelszaak moet men BTW aanrekenen.

Maar men moet wel BTW aanrekenen voor de diensten die men aanbiedt zoals poetsen, transport en maaltijden. De facturen verbonden aan de woning zijn aftrekbaar van uw belastingaangifte. Maar ook verzekeringen, hypotheek en betalingen aan de urbanisatie zijn aftrekbaar van de belastingen.

Nog meer over de BTW

Ben je een niet-resident maar maak je gebruik van een agentschap (dat geregistreerd is voor de verhuur van vakantiewoningen) dan moet je een BTW nummer hebben zodat het agentschap zijn maandelijkse betalingen kan uitvoeren.

Maakt men gebruik van de diensten van een beheersmaatschappij dan moet deze maatschappij 24,75 % van uw inkomen uit verhuur inhouden om aan Hacienda te betalen.

Kies je ervoor om alles zelf in handen te houden dan moet men zich registreren bij het belastingkantoor en moet men zelf de 24,75 % belasting betalen.